文档介绍：济南市土地基准地价应用
技术手册(修订稿)
2009年3月
一、基准地价内涵及适用条件
一) 基准地价评价范围。
1、基准日
城区基准地价评估的基准日为2007年1月1日。
2、土地使用年期
按法定最高出让年限,即商业用地为40年,住宅用地为70年,工业用地为50年。
3、土地开发程度
城区基准地价设定的土地开发程度设定为“六通一平”(包括通上水、通下水、通讯、通电、通气、通路,场地内土地平整)。
4、容积率
城区基准地价的容积率统一设定为商业用地、,。
(二) 基准地价标准及内涵。
1、济南市城区国有土地级别基准地价标准见下表:
济南市城区国有土地级别基准地价表(表一) 元/平方米
土地级别
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
商业用地
4500
3245
2230
1850
1560
1270
950
755
510
430
住宅用地
3120
2120
1690
1325
1160
970
740
530
435
工业用地
1850
1480
1060
725
525
415
360
215
3、名词解释:
(1) 生地地价:是指未完成土地开发等基础设施建设,且宗地内也未平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
(2) 熟地地价:是指完成了土地开发等基础设施建设,具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
(3) 毛地地价:是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
(三) 宗地级别的界定及评估
1、沿主要街道跨级别的宗地评估时:商业按高级别基准地价操作;住宅、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格(面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出)。
2、沿一般街道跨级别的宗地评估时:商业、住宅、工业均按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格(面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出)。
3、级别边缘的宗地评估时,适当进行加(减)价修正。其中,靠近低级别的应减价修正,减价修正系数不得大于6%;靠近高级别的应加价修正,加价修正系数不得大于8%。
4、评价区级别外的宗地评估,参照邻近级别并适当进行区位减价修正。
二、基准地价及修正体系
(一)商业用地基准地价及修正体系 1、商业基准地价
表1-63 济南市城区商业用地I-1区片基准地价修正体系因素说明表
因素
好
较好
一般
较差
差
距市级商服中心距离(米)
商服中心内
<200
200-400
400-600
>600
商服集聚程度
集聚程度高
集聚程度较高
集聚程度一般
集聚程度较低
集聚程度低
临路适宜程度
与业态高度适宜
与业态适宜
与业态较适宜
与业态较不适宜
与业态不适宜
500米内站点数
≥8
6-7
5
4
≤3
最近公交站点距离(米)
<100
100-200
200-300
300-400
>400
交通限制
人车无限制
—
人无限制,车受限
—
明显阻隔
停车方便程度
停车方便
停车较方便
仅高峰时停车受限
停车较不方便
很难停车
宗地宽深比
>
-
-
-
≤
出入方便程度
三面以上临街,出入方便
两面临街,出入较方便
一面临街
局部临街,出入不方便
局部临街,出入困难
面积与形状
便于土地利用
对土地利用略有影响
对土地利用有一定影响
对土地利用影响较严重
对土地利用影响严重
表1-64 济南市城区商业用地II-1区片基准地价修正体系因素说明表
因素
好
较好
一般
较差
差
距市级商服中心距离(米)
<800
800-1200
1200-1800
1800-2500
>2500
距区级商服中心距离(米)
<100
100-300
300-500
500-1000
>1000
商服集聚程度
集聚程度高
集聚程度较高
集聚程度一般
集聚程度较低
集聚程度低
临路适宜程度
与业态高度适宜
与业态适宜
与业态较适宜
与业态较不适宜
与业态不适宜
500米内站点数
≥8
6-7
5
4
≤3
最近公交站点距离(米)
<100
100-200
200-300
300-400
>400
交通限制
人车无限制
—
人无限制,车受限
—
明显阻隔
停车方便程度
停车方便
停车较方便
仅高峰时停车受限
停车较不方便
很难停车
人流量