文档介绍：冠华别墅项目市场研究及营销推广企划建议书
委托单位:上海冠华房地产有限公司
报告单位:上海开启房地产投资咨询有限公司
上海天启企业策划有限公司
报告日期:二00二年四月二十八日
天启&开启
地址:上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼
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第一部分市场研究篇
上海房地产市场综述
上海别墅市场整体情况
重点市场研究
【第一章上海房地产市场综述】
一、宏观经济与上海房地产市场
1、上海宏观经济的趋好,为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件;
上海市统计局年度统计显示:2001年,上海市国民经济持续、快速、健康发展,经济运行质量和效益不断改善,实现了“十五”计划的良好开局。2001年,,%,,并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境,促使整个城市建设的高速发展;人均GDP达到4500美元,为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件;相应地,房地产业也为城市经济增长贡献一定力量,房地产业成为第三产业增长的领头羊。,%,,%,。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资,为上海房地产不断带来新的增长点;
根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见,2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五
”社会经济发展计划》,其中无论是产业发展布局,还是城市基础设施计划布局,都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整,上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。,%,,投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。,%;,%;,%。城市基础设施建设步伐加快,,%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动,以及黄浦江两岸综合改造、申博工程等一系列大市政规划启动,为上海房地产业的发展提供坚实后盾。
3、政策积极引导、管理体制逐步完善,上海房地产市场更趋成熟,规范;
正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心,上海“十五”规划已明确指出,房地产业为支柱产业之一。近年来,随着管理体制的完善,上海房地产市场更趋成熟,更加规范,这一切,为房地产开发创造了非常有利的运行环境,而上海经济的可持续发展特性,为房地产开发,营造了良好的市场氛围。
二、2001年上海房地产市场
20世纪90年代的上海房地产市场,走过了以繁荣为主要特征的路程。在90年代中期二三年的回调整理后,在90年代末期伴随经济增长的加速,房地产市场急速回升,放出巨量,2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩,,,二、,表现出新的市场行情特征。
1、市场供求两旺,交易再创新高
2001年,上海商品房供应,在上半年登记数大幅减少的基础上(*预售标准提高)恢复高速增长,与此同时,上海商品房成交继续保持旺盛势头,在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中:
供应——全年批准预售面积1660万平方米,%
成交——全年预售登记面积1832万平方米,%
2、供不应求局面全面形成
2001年,全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1:,全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。
3、成交套数同步增长,单套面积扩张趋缓
2001年,与预售总面积急剧增长同步,上海商品房预售购买套数也急速增加,,。与预售总面积急剧增长略有不同的是,2001年的单套面积比总面积增长偏慢。
1999年
2000年
2001年
总面积(万/平方米)
1075
1453
1832
总套数(万套)

单套面积(平方米)

4、市场火热让人振奋,威胁存在不容忽视
我们应当看到来自市场的威胁:2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米,而84%的量集中在10—12月,也就是说,全市去年第四季度新增出让面积达8