文档介绍：养老地产盈利模式及房地产企业介入方式探讨
【摘要】:我国社会人口老龄化形式越来越严峻,但当前我国养老服务业还处于起步阶段,供给严重不足,巨大的养老需求和严重的供给不足,将在我国催生出一个体量惊人的现代化养老产业。本文对目前国内外养老项目的盈利模式做了梳理,并以实例方式对房地产企业介入养老地产的方式做了比较分析,为国内房地产企业介入养老地产的发展模式提供了研究参考。
【关键词】:养老地产、盈利模式、房地产企业
一、养老地产的盈利模式
养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人(退休准备期的老年人)的地产产品,是养老产业链中重要和基础的环节之一,是地产产品市场中深具潜力的一个板块[1]。
1、国外养老机构盈利模式
国外发达国家的养老市场较为成熟,其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场,提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。
2、国内养老机构盈利模式[2]
国内养老产品主要有三种:一是保险资金推出的升级版养老机构,即把养老地产视作商业地产项目长期经营;二是开发商推出的养老地产项目,采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅;三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈利模式主要包括出售型盈利模式,如北京太阳城老年社区,及运营型盈利模式,如上海亲和源老年社区。
3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]
通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析,我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。
二、房地产企业介入方式比较
针对目前国内房地产市场现状,结合养老项目的具体运作,房地产开发企业有几种介入方案可以选择,包括:纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动,出让养老项目以外建设用地等,下面以实例对几种方案作以分析:
* 项目概况
某养老养生生态城项目,位于京津唐环渤海区域,,项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力,适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。
* 项目发展方案
方案1:纯土地一级开发
对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发,并按市场价全部上市交易,据此获取开发利润,判断在常规市场条件下(养老项目不介入),项目的土地价值及投资收益水平。
开发规模:()。
开发进度:分四期开发,每期开发周期为3年,总共持续约12年,每年开发量约为70公顷,土地在开发完成后延后一年出让。
土地出让价格:2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑,价格年增长率假定为5%。
方案2:纯养老项目开发
根据目标客群的人口数量,合理规划养老项目的建设规模,对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算,判断纯粹的养老项目开发(不含额外的商品房开发和土地出让)的经济可行性。
开发规模:(约占生态城启动区可建设用地的15%)。
开发进度:分四期开发,各期开发规模为