文档介绍：【房地产精品资料】
第三章市场比较法
第一节基本原理
第二节估价步骤
第三节应用实例
第一节基本原理
一、概念
二、理论依据
三、基本公式
四、特点与适用范围
一、市场比较法的概念
市场比较法(parison approach,parison approach):又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法,简称比较法、市场法。
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
几个有关概念:
类似不动产:所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。
一、市场比较法的概念
比准价格:以估价对象为基准,对比较案例进行修正后得到的价格。
同一供需圈:以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似,并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。
交易案例:在同一供需圈内,能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。
标准不动产:在一定区域内设定的,能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的,具有标准作用的不动产。
交易日期:交易案例实际交易价格对应的日期。
一、市场比较法的概念
交易情况:交易行为中能够显著影响不动产价格的一些特殊情况。
区域因素:估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的,能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。
个别因素:能够对不动产价格具有影响作用的,不动产自身的一些特性。
二、理论依据:替代原理
同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,应具有相同的价格,即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时,商品的价格经过相互影响而决定,即相同类型、具有替代关系的商品,由于市场竞争,价格趋于一致。
不动产交易中,理智的当事人会依替代原理,对不动产价格进行比较,决定其行为,他不会接受偏离正常水平的价格。最终,类似不动产价格接近。
不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能力,使交易价格偏离正常,但足够多的交易实例的综合结果真实。
交易案例不动产
估价对象不动产
条件差异
价格差异
价格修正
估价对象不动产价格
市场比较法的基本原理
三、基本公式
采用比较法,需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正,从而得到估价对象的客观、合理价格。
估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
(一)直接比较修正公式
交易实例与待估案例直接比较:
估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×100/()
分子为100,表示以估价对象为基准,交易实例与之比较,优于待估,大于100;劣于待估,小于100.
日期:以交易实例日期为基准。