文档介绍：市场法
房地产估价方法-市场法
1市场比较法基本原理
2可比实例的搜集与选取
3可比实例成交价格的处理
4比准价格的综合估算与求取
5市场法估价总结与应用实例
市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种,在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时,也必须以市场比较法为辅助,所以它又是最基础的方法。如后面将要介绍的剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。
学习本章应重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则,以及比较实例修正系数的确定方法和计算。
1 市场法的基本原理
市场比较法:(The parison Approach)又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
类似房地产:包括区位、权益和实物三个方面应相同或相近
地段相近(或类似地区):在同一街区(同一供需圈)或土地利用类型相同或相似
权益相同:同为所有权或使用权
结构相似:同是高层并且都是砼结构,在大类结构相同的情况下,最好还要小类相同,如同为砖木一等。
用途相同:同是住宅或写字楼或商场
理论依据
l  ----替代原理
由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求,当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这样,通过市场供求和竞争机制的作用,效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此,估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说,可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格,来推测估价对象可能实现的市场价格。
必须具备以下3个条件:
(1)有足够的交易实例,能满足比较、分析的需要。
市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例不少于3个最终可以选定为比较实例。
(2) 比较实例与估价对象具有替代性。
(3) 资料要可靠。
不适应用于:
(1) 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。
(2) 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产,如寺院、园林等。
第一阶段:市场调查----本方法的评估基础问题
寻找近期成交的与估价对象具有类似特性的房地产交易实例,选取可比实例。
第二阶段:修正差异
根据对影响房地产市场价格形成的因素分析,对确定为比较实例的价格进行调整,以修正其与待估房地产存在的差异,通过具体比较的评估过程得出估价结果。
(1) 收集交易实例
(2) 选取比准实例
(3) 建立价格比较修正的基础
(4) 交易情况修正
(5) 交易日期修正
(6) 房地产状况修正
(7) 综合求取比准价格
2可比实例的搜集与选取
运用市场法的基础和前提条件
搜集交易实例通常渠道有:
(1)上网查询各地房地产交易网站案例;
(2) 征得各区土地、房产管理部门配合,上门采集资料;
(3) 取得物业管理部门配合,核实不可售公房等交易底稿;
(4) 走访工商行政主管部门,查阅非居住用房的合法性;
(5) 通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格。