文档介绍：【房地产精品资料】
第六章收益法
房地产估价
收益法※
学习内容
主要内容
(一)概念
收益法是预测估价对象未来的正常净收益,然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
第六章
收益法
收益法
收益还原法
收益资本化法
投资法
收益现值法
地租资本化法
一、收益法的基本原理
将与承担的未来收益转换为价值,
类似于根据利息倒推出本金。
采用收益法估价求得的价格称为收益价格。
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
第六章
收益法
一、收益法的基本原理
根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同
直接资本化法
报酬资本化法
预测估价对象未来
某一年的某种收益,
然后将其除以适当
的资本化率或者乘以
适当的收益乘数来求
取估价对象价值的
方法
现金流量折现法,
房地产的价值等于其
未来各期净收益的
现值之和。
收益乘数法
将未来某一年的某种收益乘以适当的
收益乘数来求取估价对象价值的方法。
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
第六章
收益法
一、收益法的基本原理
收益法本质
理
论
依
据
以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值
预期原理
决定房地产当前价值的,重要的
不是过去的因素而是未来的因素。
即未来所能带来的收益。
预期原理
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
房地产价格=房地产的净收益/利息率
某一货币额*利息率=房地产的净收益
年房地产净收益不变
资本化率每年不变
获取收益的年限为无限年
获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下
假
设
一、收益法的基本原理
第六章
收益法
(二)理论依据:预期原理
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
基
本
思
想
表
述
将现在视为估价时点,那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益,若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值,则这一货币额就是该房地产的价格。
一、收益法的基本原理
第六章
收益法
(三)收益法的适用的对象和条件
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
房地产未来的收益能较准确地量化
风险都能较准确地量化
适
用
对
象
适用有收益或有潜在收益的房地产
如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产
对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用
如:政府办公楼,学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价,收益法大多不适用。
条件
一、收益法的基本原理
第六章
收益法
(四)收益法的估价步骤
基本原理
概念
理论依据
适用对象
使用条件
估价步骤
计算公式
净收益
资本化率
派生方法
运用举例
;
;
;
;
、收益乘数。
潜在毛收入、有效毛收入,运营费用、净收益均以年度计
一、收益法的基本原理
第六章
收益法