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第十六章 骑马场评估
学习指导
掌握骑马场类房地产市场的特点,掌握此类房地产的评估方法和技术,并理解评估参数的测算和推导。
概述
骑马运动在中国将有美好的发展前景
在德国,根据经营方式和目的的不同可以将骑马场划分为如下主要的类型:
商业性或者私人(或骑马协会)经营的主要用于饲养马匹的私人马场;
为如下目的通过商业性或者私人(或骑马协会)经营的骑马场等设施:
赛马养护
出租赛马
骑马学校
出租马厩
赛马场,主要用来赌博或者猜马。
评估方法
收益法
通常骑马场房地产是以营利为目的的收益性房地产,因此评估的基本出发点是来自此类房地产的经营收入。收益法是评估此类房地产的主要方法。而计算骑马场等房地产收益的基础是该企业过去6年的经营状况,主要计算方法是通过收入和支出计算推导出相应的评估所需参数。在这个计算过程中,不正常的市场因素或者影响因素必须被排除,不能在计算中予以考虑。因此,在盈利和损失计算过程中必须检查所采用的资料的可靠性,检核这些资料、信息和数据受到其他因素影响的可能性及影响大小,如投资偏好或者经营不规范的影响必须排除。
评估方法
成本法
采用成本法评估骑马场房地产的市场价值与评估其他类型的房地产一样,应该分别评估建筑物的重置价值和土地价值。建筑物包括与赛马场或者骑马场相关的全部建筑设施,而其中重要的组成部分是跑马道。因此采用成本法评估骑马场应该注意对跑马道的评估,这对于成本评估方法而言并不困难。
评估案例
有一个骑马场房地产,包含附带有马厩建筑的骑马大厅建筑(40个马厩位置,2个清洗位置、面积为9m2)、骑马场、50个停车位置和草场。土地面积为35 450m2,其中骑马场用地为20 248m2,草地面积为15 202m2。不存在骑马场类别土地的基准地价,可用于比较的运动类别土地基准地价为25马克/m2,农业经济用地(草场)基准地价约为9马克/m2。建筑设施的竣工年代分别为1990年和1991年,评估基准日为1994年5月24日。
评估举例
评估过程:
土地评估
成本法
收益法
市场价值
比较数据
关键术语
骑马场
赛马场
复习思考题
骑马场的收益来源有哪些?
骑马场房地产的主要特点是什么?
影响骑马场房地产收益的主要因素有哪些?
骑马场房地产的评估方法有哪些?如何选择?
收益法评估骑马场的思路是什么?
如何测算骑马场的租金、收益和运营费用?