文档介绍：【房地产精品资料】
第四章房地产评估
一、教学目的
通过本章教学,使学生了解了解房地产的特征,理解房地产价值和影响因素,掌握房地产估计的具体方法
二、教学要求
通过本章的学习,要求在理解房地产及房地产评估的特性、房地产价格及其影响因素的基础上,了解资产评估方法在方地产评估中的运用,具体掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用,了解基准地价修正系数法在房地产评估中的基本原理与应用。
三、重点、难点
重点:掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用
难点: 剩余法在房地产评估中的基本原理与应用
第一节房地产评估的概述
一、土地与土地使用权
(一) 土地
土地一般是指地球表面的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。广义来看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地具有两重性,因为它不仅是资源,也是资产。
土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。地球提供给人类可利用的土地资源,叫做土地的自然供给,它反映了土地供人类使用的天然特性,其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地,也就是后备土地资源。土地的经济供给,是指在土地的自然供给的范围内,对土地进行了开发、规划和整治,以满足人类不同需求的土地供给。
(二) 土地的特性
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。
1、土地的自然特性
(1)位置的固定性。土地具有位置的固定性,不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。
(2)质量的差异性。土地的位置不同,造成了土地之间存在自然差异,它导致土地级差地租的产生。
(3)不可再生性。土地是自然的产物,是不可再生资源,土地资源的利用只有科学合理,才能供人类永续利用。
(4)效用永续性。只要土地使用得当,土地的效用会一直延续下去。
2、土地的经济特性
(1)供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求,形成稀缺的经济资源,形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。
(2)可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此,在土地所有权和使用权让渡时,就必然要求实现其垄断利益。
(3)土地利用多方向性。一块土地有多种用途,它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。
(4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同,从而在经济效益上具有级差性。
(三) 土地使用权
在我国实行国有土地所有权和使用权相分离的制度。土地使用权可以拥有和转让,因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权可因土地使用权的长短区分为各种年期的使用权价格,其出让的最高年限由国务院确定。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
二、地租与地价理论
(一) 地租理论
根据地租产生的原因和条件,地租可以分为级差地租和绝对地租两种基本形式,此外,还有垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等表现形式。
(二) 地价理论
地价不是土地的购买价格,而是土地所提供的的地租的购买价格,因此地价是地租的资本化。