文档介绍：【房地产精品资料】
第三章房地产估价方法之一
市场比较法
一、概念
所谓市场比较法,就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似房地产”,是指在所处地区、用途、建筑结构等方面,与估价对象相似的房地产。
二、理论依据
替代原理
根据经济学理论,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,应具有相同的价格,即具备替代关系;相同类型、具有替代关系的商品之间,由于其价格相互牵制而趋于一致。
三、基本公式
采用市场比较法评估房地产的价格需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。依据实际中比较条件的不同,可有直接比较修正和间接比较修正。
估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
四、适用范围及特点
(一)特点:
1、具有现实性,有较强的说服力;
2、在非正常情况下,比准价格往往偏离收益价格;
3、要求估价人员具有较高的素质
(二)适用范围:
从地区来看,市场比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看,主要适用于交易性房地产。
(一)、搜集交易实例
交易实例的搜集途径(怎么搜集)
交易实例的搜集内容(搜集什么)
五、估价步骤
(二) 、选取可比实例(不少于3个)
1、区位相同或类似
2、用途相同
3、建筑结构相同
4、权利性质相同
5、交易类型吻合
6、成交日期与估价时点相近
7、可比实例的成交价格为正常价格
(三) 、建立价格可比基础(五个统一)
1、统一付款方式
2、统一币种和货币单位
3、统一面积内涵(计算公式)
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位
5、统一采用单价
(四)、进行交易情况修正
排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差,将其成交价格修正为正常价格。