文档介绍：商业及会所功能区分析
商业用房的市场条件
目前困绕城郊住宅的主要问题是生活配套设施不齐全,入住后实际上将降低住户的生活质量而非设想中的改善与提高,这种现象严重制约了城市居民出城购物的欲望。特别是在华阳区域,已经建成或在建的各项目,由于地方政策的一些限制,以及开发商对商用房与住宅地位、关系的理解,均没有进行较好的生活配套,致使业主的入住率非常低,从而逐渐形成了华阳“休闲式”居住区域。
心怡 1号项目定位为城市居民的常住型住宅社区,决定了其生活设施配套要求高于华阳现有项目。特别是目前“北部新区”主要依托的华阳老城区属小城镇,其商服种类、档次、规模都难以满足本项目的要求。
心怡1号项目在迎宾大道一侧具有较好的商业口岸,具备同时辐射本项目和整个“北部新区”的商业价值;同时由于规划局对本宗地没有太多的商业限制,有条件按照公司的设想进行商业配套。
商业配套与住宅的关系
商业配置对小区内的住宅是一把双刃剑,解决得好可以使整个小区具有城市特色,体现出与周边项目甚至现阶段所有城郊楼盘的差异性,从而使小区住宅升值;但若解决不好,却会在提升整个片区人气的同时,影响本小区住宅的档次,为他人做嫁衣。
由于心怡1号项目所处的地理条件、住宅目标客户、小区档次等多方面因素,商业配置应具有城市意味;同时由于本地商家的实力较弱,小型铺面的需求量有限,倒是成都不少商家对华阳比较看好,他们更需要集中的、面积较大的商用综合楼;餐饮行业对商用房的需求量最大,但对小区住宅的负面影响也最大,地块调整后如果没有合适的位置独立设置,只能压缩规模,放置在综合楼里。
商业用房与会所的关系
会所也是商业用房,是开发商(或物管公司)提供带公益性质服务的场所,使用对象主要针对小区住户。从成都目前的现状来看,会所的利用率普遍不高,很多多功能区连日常费用都难以维持,只能关闭。社区内住户间接为会所买了单,最终如果不能得到相应的服务,对住户对开发商都是损失。所以将会所社会化、引入社区外的消费者就成了更合理的选择;同时,由于会所和商业用房在一些功能上可能出现重叠,为了避免内部竞争,可以将重叠部分全部集中到商业用房,对外售租。
由于会所功能减少,为增加对住户的吸引力,可以模糊与商用房的差别,将所有商业用房都当作会所的一部分,从功能上满足住户的使用需要;但在产权、经营方式、管理权限等上根据售租情况灵活处理。
业态、功能、面积
由于模糊了“会所”与“商业用房”之分,代之于”用于售租”和”公益性质”的两种会所功能区;考虑到小区形象与档次,而附近又可能自发形成街边菜市,故没有考虑蔬菜与肉类店;歌、舞、电影等影响小区居住质量的业态不能考虑;物业管理用房也没有包括在内。
用于售(租)的功能区
中餐(800) 植物店(30)
咖啡馆(200) 布艺(80) 书店(50)
超市(600) 银行(200) 干洗店(20)
茶楼(600) 美容(200) 面包店(30)
洋快餐(400) 冲像店(20)
影楼(300) 水果店(30)
音像店(30)
综合楼铺面
公益性质的功能区
儿童托管、游戏(150)
老人活动(200)
室内锻炼(300)
医疗中心(200)
合计:850平方米
附:主要竞争项目配套情况表
商业
会所
府河音乐花园
三栋四层的商业楼,分别布置在项目