文档介绍：房地产开发法律制度
第一节房地产开发
第二节房地产开发用地
第三节房地产开发企业
第四节房地产开发建设
第一节房地产开发
一、房地产开发概念
“开发”一词,原意是指以荒地、森林、矿山、水资源等为劳动对象,通过人力加以改造,以达到为人类所利用的目的的一种生产活动。以土地和房屋建筑为对象进行的开发,就是房地产开发。
房地产开发是指房地产企业按照城乡规划的要求,对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”,及相应的房地产营销和物业管理,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动,包括从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。
二、房地产开发的分类
(一)新区开发与旧区改造
,为城市建设提供新的建筑地段。
,是指对基础设施差、不符合城市规划的地段进行改建扩建,既包括旧房的拆迁改造也包括基础设施的改造与建设。
(二)单项开发、小区开发和成片开发
,是指开发规模小、占地不大、项目功能单一、配套设施简单的开发形式。
,是指新城区开发中一个独立小区的综合开发或是旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改造。
,是指面积更为广阔的综合性房地产开发。
(三)独资开发、合资开发与合作开发
独资开发与合资开发都必须按照《公司法》和有关房地产企业法的规定组建房地产开发公司。
合作开发,一般是指合作双方约定,由一方提供土地使用权,另外一方提供资金、技术、劳务等,合作开发土地、建筑房产项目,共担风险,共享收益的房地产开发方式。
最高人民法院出台了《国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》
(1)对于合作开发的认定,应以共担风险、共享收益为前提。
(2)合作开发房地产,合作方应当按照国家基本建设程序申请立项,共同办理规划许可及施工许可手续。
(3)合作开发中关于建筑物的原始取得,一般根据“谁建筑,谁取得房屋所有权”的原则确定。
房地产开发是一个动态的过程,其全过程必须在法律框架内进行。
开发对象是基础设施建设和房屋建设。
基础设施建设:
“三通一平”: 通电、通水、通道路,平整土地;
“七通一平”:再加上通排水、通煤气、通热力、通邮政。
房屋建设:在完成基础设施建设的土地上建造房屋等建筑物的活动,包括建造住宅楼、工业厂房、商业楼字以及其他专门用房。
四、相关法律依据
法律:
《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《合同法》、《招投标法》。
行政法规:
《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》。
部门规章:
《工程建设监理规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》。
司法解释:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
五、房地产开发涉及的主要行政管理
(一)申请取得国有土地使用权——国土行政管理部门
房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
(二)申请规划许可证——规划行政管理部门