文档介绍：苏宁环球北塘综合体项目——营销策略报告——谨呈:目录一、商业市场二、住宅市场三、项目本体四、营销策略一、商业市场2010/042011/012013/02新“国十条”出台新“国八条”出台新“国五条”出台宏观政策总结由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况,国十条的威力未能完全释放。调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市严格实施限购令,全面限购的政策力度更大。新“国五条”的核心就是严格遏制住房投机投资,鼓励住房消费。政策加大了20%的二手房个税,对房地产住宅市场有一定的影响。宏观政策分析宏观政策对于无锡整体商业市场的影响不大,主要是针对住宅市场有一定程度的影响,但对于住宅市场的影响也主要集中在二手房市场。宏观环境分析城市区域地位无锡市位于江苏省南部,东邻苏州,距上海128公里;南控太湖,与浙江省交界;西接常州,距南京183公里;北扼长江,与泰州市所辖的靖江市隔江相望。,。其中,,。无锡市现辖七区两市,分别为:崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区、江阴市、宜兴市无锡是我国著名的鱼米之乡,也是一座现代化工业城市,我国民族工业的发源地之一,素有:小上海“之称。江苏省长三角都市经济圈城市形象定位:无锡在长三角的地位显赫,几何中心价值无限宏观环境分析目前,无锡商业处于更新换代的关键时期;原有以中山路商圈为核心、专业市场零散分布;2007年开始,无锡规划的22个城市综合体陆续开工建设,并相继投入使用,总建设面积近1000万方,总投资额近600亿元,主要分布在崇安、南长和北塘区;另有新规划的城市综合体50多个,在全市范围均衡布点;2009年10月,无锡地铁开工建设,也为未来地下商业的发展奠定了基础。城市商业环境发展历程无锡市的商业基本完成了由传统商业向现代商业转型,综合商业及特色商业开始出现,未来无锡将出现更多类型的商业,如休闲商业、文化旅游商业等,无锡未来商业前景看好。无锡商业市场分析2012年整体商品房市场逐渐回暖,整体成交量平稳上升,2012年12月月度成交达到最高点。2012年商业市场整体成交保持良好的上升态势,至2013年初商业市场成交有所下滑,主要是由受到春节假日的影响,随后3月商业市场成交有所回升。无锡主要商圈格局青石路商圈长江北路商圈河埒口商圈中山路商圈东亭商圈太湖广场商圈火车站商圈商圈出租率主力商业项目区域特点整体档次零售餐饮休闲娱乐中山路商圈100%大东方百货、八佰伴、崇安寺步行街传统商业中心、商业高度集中,以百货公司为主要代表项目,新近引入新型商业步行街区中高档60%25%15%青石路商圈95%金太湖国际城、欧风街沿街商铺无锡市特色街,以各类餐饮为主要代表,结合服饰零售中档25%60%15%河埒口商圈85%无锡万达广场新兴商业中心,以万达广场为主的购物、餐饮、健身、休闲、娱乐、办公、家具等服务的城市综合体中档50%30%20%太湖广场商圈80%茂业百货、台湾欢乐城主打中高档商务商业项目中高档55%25%20%长江北路商圈75%新区哥伦布、欧尚超市发展成熟的商业圈,主力打造高端生活商业街区中档25%50%25%东亭商圈70%龙湖时代天街、宜家购物中心综合体无锡专业市场的聚集地,商业向专业化、集群化、规模化、连锁化方向发展中档45%35%20%中心商圈无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区,外围组建多个城市商业次中心中山路商圈现状中山路商圈范围中心区是解放环路以内的区域,是无锡最为成熟的经济商圈,承担着行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区,历来是商家入住无锡的必争之地。发展历程: 中山路商业圈为传统商业圈,解放后自发形成,加上政府的有效引导发展至今目前是无锡唯一一个最大最成熟核心商业圈。商圈特点: 从该区域的整体业态配比来看,由于该区域集中大量百货公司,因此区域仍以零售为主。商业步行街及中山路、人民路两侧的餐饮、娱乐业态实现该区域的业态多元化。辐射半径: 此商业圈辐射至除江阴、宜兴的整个无锡范围,因商圈内高中低档次产品都涵盖其中所以消费人群也是大而全,各年龄层次都包含其中。中山路人民路中山路商圈业态分布中山路商圈业态为零售为主,餐饮、休闲娱乐为辅。火车站商圈现状无锡在很早以前就形成了以火车站为核心,辐射四周的商业圈。但由于火车站本身的人流因素,周边商业多以中低档为主,难以有较大突破。兴昌路锡澄路发展历程: 火车站商圈主要由工运路和兴源路组成,以火车站为核心商圈,辐射周围。商圈特点: 无锡历史较早的商圈之一,人流量巨大,以火车站及汽车站顾客为主要消费人群,经营品种也比较单一,商品档次相对较低,以商务宾馆为主,休闲娱乐、餐饮次之。辐射半径: 此商业圈的消费来自于四面八方的人群