文档介绍：古北水镇案例研究
目录
Part 1 项目概况及效益分析
Part 2 项目成功因素分析
Part3 项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
规模:
总占地面积9平方公里,下辖古北水镇和司马台长城两个游览区
其中古北水镇景区是在原有的五个自然村落基础上整治改建而成,保存有精美的民国风格的山地四合院建筑43万平方米
区位交通:
位于北京密云司马台长城脚下
距离密云县约45分钟车程,距首都国际机场1个半小时左右车程
从市区走京承高速直达,距北京市区两个半小时车程,2015年通车的京沈高铁将在密云设折返站,通车后从市区到密云仅需15分钟
且恰好处于北京--承德(车程4个小时)这一经典旅游线路的中间位置
【项目概况】位于北京密云司马台长城脚下,总占地9平方公里,京郊大型观光度假型目的地
北京城区
首都机场
密云县城
古北水镇
承德市
司马台雾灵山国际休闲度假区是北京市重点沟域之一。全长约50公里,面积170多平方公里。
区域为三个部分:中部是以古北水镇(司马台长城)国际休闲度假区为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。西部是以香草园为示范区的世界乡村生活汇聚地汤泉香谷。东部是以雾灵山为核心具有山水养生功能的休闲胜地雾灵溪谷
【区域背景】古北水镇属于司马台·雾灵山国际休闲度假区的一部分,主要承担其度假及配套服务功能
司马台
长城旅游区
古北水镇度假区
【功能构成】设有古北水镇旅游专属区和司马台长城保护专属区,两者通过游线串联,形成集合体相互提升
基于对原有景区的保护原则,无法进行大规模的设施建设,而景区大量的游客需要足够的设施承载
司马台长城——保护专属区
古北水镇——旅游专属区
长城文化与北方民居文化的结合,有望使司马台长城和古北水镇成为一条新的一日游或多日游路线
而且按照目前的门票策略,进入司马台长城必需先进入古北水镇
因此在具体的开发中,古北水镇将参考乌镇模式,确定设立司马台长城“保护专属区”和“旅游专属区”
其中保护区与旅游区严格隔离,而旅游区主要定位为“观光休闲度假、商务会展综合功能的国际旅游综合体”
基于原有景区保护原则,设保护专属区,但由于保护区无法满足游客对设施的需求,因此同时设立旅游专属区
保护专属区与旅游专属区的文化相互结合,同时通过游线策略形成旅游度假集合体,相互提升
水街历史风景区
司马小烧酒坊
司马缸酒楼
永顺染坊
永顺客栈
英华客栈
【空间布局】除进口处的民国街区,景区核心部分分为水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区三大部分
卧龙堡民俗文化区
长城书舍酒店
英华书院
杨无敌祠
杨家客栈
梨园客栈
汤河古寨区
震远镖局
镖局客栈
八旗会馆
雁门客栈
望京楼精品酒店
【业态规划】以北方古水镇为基底,打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态,提高参与性和体验性
文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆),介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等
特色住宿:目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店),3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍),400余间民宿,总共计约1500间客房
商务会议:预计建设两个大型会议中心
日常生活配套:银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游客,已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
节日
游客量
清明节
2万人次
五一节
端午节
5万人次
周末
8000~9000人次
周中
600~800人次
客单价:目前古北客单价在 200 元以上
度假区收入:收入分布与乌镇类似,门票收入预计占比约 50%,其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等
清明节三天,度假区总收入超过320万元
“五一”小长假,,占密云全县景区收入的82%
2014年1月试营业,10月份正式营业
游客量:在没有任何宣传花费的情况下,古北取得了超预期的客流增长情况
游客量预估:2014年当年,古北水镇的客流将会达到150万人次,之后数年增长到350万人次的高峰
后续发展动力
10 月份正式营业,门票将由 80 元提升至 150 元
招商配套的跟进将进一步加强水镇景区的可玩度和吸引力
目前景区内实际可用房间仅 600 间,后续随着民宿的持续开出,将进一步提升过夜人次和客单价
对团客、会议市场的开发将是巨大的市场
收入
古北水镇的发展也使周边景区获得新生,旅游收入和游客增长率达到30%-60%,使整体国际休闲度假区综合收入居全县之首
五一黄金周游客总数将近10万人,约占全县旅游接待总人次的30%,综合收入总数1500余万元,约占全县旅游综合总收入的40%。
五一黄金周期