文档介绍：项目前期定位工作方法论证
重庆为摩托之城,摩托车工业发达,成熟的摩托车配件市场较为成功,如菜园坝摩配市场就是全国性摩托车配件市场
万商国际原方案专业市场定位回顾
摩配市场
重庆当前还没有成熟成规模的的奇石市场,大多奇石在花鸟市场销售,较为规范的奇石市场位于大礼堂。目前的大礼堂奇石市场门可罗雀,市场反应平淡。
奇石市场
艺术品市场——重庆与西安、北京等文化古都相比,市民追求玩味文化的意识尚单薄,艺术品市场也较为冷清。
艺术品市场
户外用品没有集中的大型市场,与户外用品的营销方式相关。户外用品每一个门店都是一个户外俱乐部,每个门店固定时间举办户外活动,因此用品的购买客户多选择在自己参与活动区域的户外用品店采购。
户外用品市场
城市化的发展需要大型家居市场,家居市场具有发展空间。但是家居市场多处于培育期生意红火,过度到市场成熟时期家居市场多数会选择退出,未来的商业价值空间不大。
家居市场
原定为方案存在的问题:
增加管理成本与人力成本
二期同时动工意味着各个板块需要同时进行,分割成各个不同的市场,而每个市场之间没有上下游产业联系,将面临着需要多个招商团队及销售团队。将面临着人员成本增加,营销管理成本增加,而各个市场之间因无法相互促进而不能分摊营销成本。
自毁优势
万商国际其中一个主要的优势是大型城市综合体,商业体量之大足以形成区域型商业中心。当前的定位方式将商业项目分别分割成五金机电市场、奇石市场、艺术品市场、户外用品市场。既有工业品市场,也有艺术品市场同时还有休闲品市场,每个市场之间无法形成带动作用。自己将自己的优势进行切割
与成熟市场竞争
项目定位以及计划引进的大部分是重庆已经成熟经营的市场,而项目不与这些成熟市场接壤,无法分流该市场资源,将形成以一块市郊空地与成熟市场中心竞争的格局。商家因当前有成熟的商铺经营,不急于进行拓展,极易导致商家观望
接手淘汰产业
艺术品及奇石等市场因无法获取较高租金,逐渐被成熟板块商业升级所分流。接手这些市场只能作为丰富业态范围所用,不能作为核心商业考虑。
全面形成低端产业
目前所考虑的集中业态,都处于产业链相对低端位置,未来租金增值预期不高
产业价值分析——微笑曲线
原产业价值分析——微笑曲线
微笑嘴型的一条曲线,两端朝上,在产业链中,附加值更多体现在两端,设计和销售,处于中间环节的制造附加值最低。
微笑曲线中间是制造;左边是研发,属于全球性的竞争;右边是营销,主要是当地性的竞争。当前制造产生的利润低,全球制造也已供过于求,但是研发与营销的附加价值高,因此产业未来应朝微笑曲线的两端发展,也就是在左边加强研展创造智慧财产权,在右边加强客户导向的营销与服务。
微笑曲线有两个要点, 第一个是可以找出附加价值在哪里, 第二个是关于竞争的型态。
越靠近研发、金融、营销、品牌越处于产业链的高端、越向工业制造业靠近,越处于低端
万商国际由于前期属于工业地块,受到传统工业地产思维模式影响,选择处于较为低端的工业品展示中心。而附加值较高的工业品通常不会以终端展示作为销售模式。
项目地块本身的条件决定我们是否可以向产业链上端发展。
项目性质分析
宏观环境特点分析:
(%),人口密度382人/平方公里。
主城区算渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区的话有542万
渝中区面积 22平方千米,人口 58万。邮政编码400010。
大渡口区面积 103平方千米,人口 20万。邮政编码400080。
江北区面积 221平方千米,人口 46万。区人民政府驻华新街,邮政编码400020。
沙坪坝区[重建工所在地] 面积 383平方千米,人口 66万。邮政编码400030。
九龙坡区面积 432平方千米,人口 77万。邮政编码400050。
南岸区面积 274平方千米,人口 46万。邮政编码400064。
北碚区面积 755平方千米,人口 63万。邮政编码400700。
万盛区面积 566平方千米,人口 27万。邮政编码400800。
双桥区面积 43平方千米,人口 5万。邮政编码400900。
渝北区面积1452平方千米,人口 80万。邮政编码401120。
巴南区面积1825平方千米,人口 86万。邮政编码401320。
发展中的中国正面临快速城市化进程,重庆宏观环境上正在面临快于中国平均速度的城市化发展,城市化率超过1%,大重庆范围以每年超过30万人口进入城市。
以满足市民生活、文化、休闲为需求的商业地产也按照每年30万方需求在增长。
重庆市政府的战略规划,将农村人口迁入城市,以人口红利实现比较优势的工业发展,带动第三产业升级。
重庆近郊会快速城市化,近郊商业中心有市场需求被长期看好
宏观重