文档介绍：区域房地产现状理解
地块价值的战略理解
项目发展市场定位
城市角度
发展趋势
区域市场
区域背景
典型项目启示
区域市场分析
重点个案分析
前期定位策略思考
项目整体发展战略
地块价值分析
地块价值研究
地块价值体现
地块形象体现
在分析城市的思路中
理解项目地块的价值
郑州经济
技术开发区
龙子湖
高校园区
科技物流园区
商住物流区
高铁商务区
中央商务区
(CBD)
中央政务区
(CGD)
市政办公区
郑州高新
技术开发区
项目地块
地块价值的理解角度
项目地块位于金水东路以南,心怡路以东,现状用地为平地,总用地面积170亩。
对于本项目的规划,我们将基于价值视角下,充分理解地块价值,从而做出符合城市,符合市场的规划建议。
我们分别将从城市视角,发展趋势,地产市场,区域背景四个角度来审视项目的地块价值,寻找地块的发展与定位方向。
新一轮的发展进程:中原城市的崛起
武汉
济南
合肥
西安
太原
中原地区位于中国中部,是核心区域之一
中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景
中原地区的发展地位有着承上启下的作用
中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑
区位:郑州为中原地区城市群的核心
交通:郑州为中原地区的交通枢纽中心
城市:中原六省的省会城市为核心组成
中心:郑州为中原各城市的聚焦中心
城市角度
发展趋势
区域市场
地块价值的战略理解
区域背景
城市地位在区域发展中凸显
郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。
郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。
郑州处于多条铁路和国道的交汇处,城市战略价值大。
陇海、京广铁路在这里交汇,107、310国道,京珠、连霍高速公路穿境而过,被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站,一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个
省会城市地位优势明显
城市角度
发展趋势
区域市场
地块价值的战略理解
区域背景
经济的发展推动新一轮的需求扩张
郑州房地产投资情况
第三产业结构的快速发展为城市功能的转型打下了基础,也带来了消费需求的转变。
郑州市房地产市场的投资增速从2003年后开始趋缓,但仍然维持在20%以上。
房地产投资的增加从侧面反映了经济增长势头良好,人民收入增加。
郑州产业结构发展状况(亿元)
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
城市角度
发展趋势
区域市场
地块价值的战略理解
区域背景
私营企业增长迅速,郑州已吸引越来越多的私营企业和外资企业。
郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展,
领导性城市已逐步形成
图1:郑州私营企业年注册量(2005-2007)
2005
2006
2007
图2:郑州外资企业年注册量(2005-2007)
2005
2006
2007
城市角度
发展趋势
区域市场
地块价值的战略理解
区域背景
传统产业带动第三产业的突飞猛进
第一产业的素质实力与比重规模相对不足。
2008年,在第二产业中,增长最大的几个行业分别是非金属矿产加工业和煤炭开采业等。可以看出对郑州经济增长贡献最大的还是传统优势工业。
第三产业在传统优势工业的带动下增长势头明显。
工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业,商贸服务行业比重高,工业发展相对薄弱。
2004-2008郑州产业结构
2004
2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
2007
城市角度
发展趋势
区域市场
地块价值的战略理解
区域背景
产业的转变带动城市定位的变更
重工业城市
以第一产业为主的城市,如长春
服务性城市
多为旅游城市或后花园城市,如泰山、深圳
领导性城市
以第三产业为主导,大力发展城市服务业,如上海、北京
产业型城市
以生产型产业为主的城市,如东莞
郑州作为中原地区的核心
郑州作为全国性的交通枢纽中心
郑州作为经济迅猛发展的省会城市
郑州作为第三产业高速发展的城市
郑州的城市目标必定是引领中原地区发展的核心城市
郑州的城市功能必定是以发展服务、办公、核心商业为主的城市
郑州城市定位:领导性城市
城市角度
发展趋势
区域市场
地块价值的战略理解
区域背景