文档介绍：万科社区商业运营模式分析导读:一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱,赚钱的前提是满足客户需求。逻辑与提纲:;,住户才能舒心;,开发商才能赚钱。客户对社区商业的需求包括满足基本生活,提升生活质量及休闲游憩等业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱,赚钱的前提是满足客户需求。商户开发商住户要点:;,住户才能舒心;,开发商才能赚钱。客户对社区商业的需求包括“满足基本生活,提升生活质量及休闲游憩”等三类,独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能。——客户提及率>50%。——20%<客户提及率<50%。——客户提及率<20%。客户对业态的提及率满足生活需求的必备商业用品,生活必备的“柴米油盐酱醋茶”,主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等。2.“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等。提升生活质量、增加生活便利性的功能,主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业,也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。3.“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等,以及社区的娱乐休闲场所和设施。客户对业态提及率在生活必要的购物和服务内容之外,为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施,包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。在考虑客户需求的基础上,需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置,以确定社区的具体商业职能。便利店超市/餐饮店购物中心商家选取(1)超市前提条件:,应配中大型超市(3000-5000㎡);-15分钟步行距离内有中大型超市,应配小型超市(小于1000㎡);,控制业态。具体要求:1)位置:应位于业主回家路线上;小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离(设计);2)价格:不宜高于区外价格15%以上;3)品质:应销售品牌产品,保证无假冒伪劣、过期商品;4)品种:中大型超市应品种齐全,且提供多个品牌供选择;如步行15分钟内没有大型菜市场的,应设置肉菜专柜;5)服务:中大型超市应是品牌连锁,并提供质量保障和送货服务;经营时间宜在8:00-22:00;6)环境:应做到灯光明亮、地面干净,摆放整齐、分类有序;(2)菜市场前提条件:,无中大型菜市场,配中大型菜市场(1500-2000平方或更大);-15分钟步行距离内有中大型菜市场,配小型菜市场或超市肉菜专柜(小于500平方);,控制业态。具体要求:中型市场1)位置:应控制在步行15分钟距离范围内;有人行道,适合步行;2)品种:应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等;3)价格:宜与市场价格接轨;4)新鲜程度:蔬菜应保证新鲜;5)环境:明亮、干净、无异味;小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置:控制在步行5-10分钟距离内,营业时间8:00-20:00,满足业主不同时段需要;2)品种:宜提供当季蔬菜、猪肉等;3)价格:业主可接受价格比市场价高约20-30%;(3):,则配;,控制业态。具体要求:1)品牌:至少有一家国有四大银行。需求以四大银行(中国银行、建设银行、工商银行、农业银行)为首选。其次,为招商银行、广东发展银行等;2)柜台业务:应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等;3)ATM机:应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务;保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取(注:ATM机个数需求不明显);4)安全性:应提供银行内的安全性保障设施、监控设备,并保证ATM机之间的距离等前提条件:,则配;,控制业态。具体要求:1)位置:控制在步行10分钟距离内;2)品牌:应是连锁平价药房,以药店的品牌来保证产品的质量;3)质量:应以知名品牌为主,而非销售自有品牌、不知名品牌商品;药品的生产日期在合理范围内,离过期时间近不可接受;4)品种:绝大多数常用药,如感冒、消炎、胃药、外用药等;应确保提供儿童用药;5) 服务:宜有医师驻店;有24小时经营窗口;可以用医保卡;三、社区商业规划类型万科社区商业的规划包括三种主要形式,分别适用于金色、城花、四季系列。 +商业街(1)大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地,聚集社区及周边消费人流。(2)利用商业街布置日