文档介绍：短评

华侨城上海松江项目调研短评最具潜力的外地项目
12月13日我们和其他机构拜访了华侨城上海松江项目的主要负责人,并实地考察了项目
现场。

一、项目基本情况:
1、项目背景一波三折:华侨城旅游地产项目落户松江,经历了一个曲折的过程。10年
前华侨城集团即与松江商谈过建设世界之窗项目,后来该项目落在长沙;4年前,上海提出
一城九镇计划,华侨城再度考虑与松江作联合开发,但后来松江新城项目花落它家,华侨城
改为在浦江镇开发。2年前华侨城提出全国性布局,在上海重新考虑松江。05年5月终于签订
框架性协议。10月签订正式协议,11月举行隆重奠基仪式。
2、地理位置优越,非常适合该项目。塞翁失马,焉知非福。尽管松江综合旅游项目的
最终取得颇费波折,但现在看来,却是好事。若当初在上海建设世界之窗此类以观光为主的
旅游项目,未必成功。而在浦江建设欢乐谷,地理位置未必如松江佘山更好。
首先,佘山地处上海西南,为江、浙毕竟之路,周边有沪杭高速、宁沪高速、沪青平高
速,从杭州、苏州,乃至南京等地到达该地,均非常便捷。且上海将在2007年开通轻轨经过
此地,将来上海市民到佘山也非常方便。这样的地理位置,对一个大型旅游项目而言,无论
比浦江,还是比崇明岛,都更具可进入性,对客源市场也更加贴近。
其次,佘山在上海高端住宅市场已经占据一席之地,区域氛围较好。华侨城在此开发别
墅等豪宅,具有非常好的市场基础。而且项目用地位于佘山国家旅游度假区核心区,价值更
高。
再次,旅游项目可与佘山其他旅游项目形成互补。目前佘山已有的休闲旅游项目主要有
佘山高尔夫、月湖雕塑公园等,还不具有类似欢乐谷、迪斯尼的大型的娱乐休闲类项目。华
侨城的旅游项目建成后,还可与上海文广集团将来在此建设的影视基地形成互补。
3、项目规模具有足够弹性。项目总占地面积约2,500亩,其中:旅游部分占地约1,650
亩,将投资建设一个大型现代生态旅游乐园及配套休闲旅游设施;地产部分总占地约850亩,
其中250亩用地位于度假区核心区东侧,将规划建设高品质主题地产项目,约600亩用地位于
松江大学城东北侧,将规划建设主题生活社区。考虑到将来旅游项目拓展的需要,华侨城还
与松江政府约定在现有项目周边预留3000亩地,以待将来进一步开发。我们认为:对一个大
型旅游项目来说,可拓展性非常重要。这样可以保证不断创新。深圳欢乐谷开业以来,已经
开发了三期,每次新的一期开业,游客人数都上一个档次。
4、初步规划:由于项目刚刚奠基,具体规划还在进行中。初步的规划是,别墅用地250
亩,,将建设顶级豪宅;主题住宅600亩,位于轻轨旁边,可能是先行开发的项
目,计划在2007年推出首期。旅游项目分成公共性质的配套休闲旅游设施(欢乐休闲天地)
和主题公园性质的欢乐谷两部分,公共设施先行建成,预计在2007~2008年,欢乐谷估计要
到2009~2010年世博会前开业。
5、投资规模:根据公告,,,地产
,%。公司表示,做这个投资概算较为保守,旅游部分可
能超出,地产部分未必这么高。
6、股权比例:上海华侨城投资发展有限公司注