文档介绍：房屋租赁无合同不付租金
篇一:承租人不付租金出租人如何应对
买卖不破租赁房子易主房东不可“赶走”租客
我国《合同法》第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。这就是民法理论所称的“买卖不破租赁原则”。另外,依据《城市房屋租赁管理办法》、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)等相关法律法规司法解释的规定,房屋出售时,原房东与承租人签订的房屋租赁合同对新房东仍然具有法律约束力,新房东应当依法继续履行。
在租赁关系存续期间,有个“买卖不破租赁”的说法,若租赁合同未到期,买受人不能要求承租人搬离。房东把正在出租的房子卖给了小玲,小玲急于收楼装修入住,可租客却赖着不走,并且租金由房东掌握。小玲此时陷入了买楼收不了楼的“困境”,律师表示,在租赁关系存续期间,有个“买卖不破租赁”的说法,若租赁合同未到期,买受人不能要求承租人搬离。租约未到期新业主收不了楼干着急
小玲在年初买了南城格林小城的房子,由于业主贷款未还清,所以要等办理赎楼等事宜后,才办理过户手续。买房时小玲也知道,这套房子正在出租中,但小玲当时未急于入住,并未在意。“现在我的房子过户手续马上办好了,可业主与租客的租约大概在8月底结束,我现在是干着急啊,赶租客不走,而租客说自己是与原来的房东签约的,租金都是由上任房东收着。”如今小玲为结婚着急着装修房子,可“买楼却收不了楼”。租赁满期新业主有权决定续租事宜
小玲是否有足够的理由“赶走”租客?其现在已是房子的产权人,租客的租金是否该交由小玲?
律师表示,买卖不破租赁是指:在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物转让他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。故如果租赁合同未到期,买受人不能要求承租人搬离。“不动产的权属以登记为主,故小玲从该房子正式办理完过户手续,房子登记为她名下那天,对该房子具有所有权,有权向租客收取租金。”这也就意味着房东卖了房,还收租金是不对的,过户后新业主就可以收租金。“而原房东与租客的合同到期后,新房东是否愿意续租给租客,其有决定权
承租人不付租金出租人如何应对?
我所客户金富根先生提问:我有三间仓库,租给某商贸公司,租金是每月2万,三个月一付,今年到了付租日期,该公司负责人称公司没有流动资金无法付租金,在仓库里存放了大量的电子产品也不肯搬走,我想带我公司的员工破门搬走抵扣租金,但对方却称里面的库存价值30多万,丢失损坏要我赔偿。
我所答复金先生,提示他可以从这些方面考虑:
1、承租人连续六个月不付租金的,出租人可以解除合同。遇到承租人(房客)恶意不付租金的,根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定, 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:(四)拖欠租金累计六个月以上的。如果房屋租赁合同没有特别约定的,房客连续六个月不付租金,房东就可以解除合同,并且要求其支付欠租,造成其他损失的也
要其赔偿。 2、房屋租赁合同有特别约定的,从其约定。金先生的房屋租赁合同中,约定了租金未付超过30天的,出租人有权解除房屋租赁合同,此处是对房屋租赁合同解除条件的特别约定,有特别约定的只要其不违法法律法规的强制性规定,当属有效,所以金先生可以在承租人未支付房租超过30天后解除合同。
3、破门而入强制搬家,会侵犯承租人的权利。承租人的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。虽然房屋的所有权是您的,但是里面的财产是属于承租人的,因此没有特别约定的条件下出租人不能强制处理承租人的财产。
4、承租人拒付租金的,出租人尽早起诉避免损失扩大。进入诉讼程序会使得事件的解决有一定时间的延后性,起诉时可同时申请财产保全,扣押承租人留下的财产,该措施由法院强制执行,但不可由出租人自行扣押其财产和强行搬出,判决生效后可以申请法院拍卖货物抵扣租金,所以对方拒不将货物搬离也未必是件坏事,至少不会产生执行难的问题。
5、追索租金的权利只有一年。根据《民法通则》第一百三十六条之规定,延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年,出租人必须从延付租金次日起一年内主张其追索租金的权利,若超过一年,则超过部分将丧失胜诉权。我所的其他提示:可以在房屋租赁合同中作出如下约定:房屋租赁合同解除后或延付租金××时间后,出租人在通知承租人无果后可以进入房屋将承租人的物品作为废物加以处理,因此造成的损失由承租人承担,出租人不承担任何侵权或违约责任。在破门而入前做些证据保留,比如请公证人到场,请律师到场,对清理过程进行影音影像的录制,避免纠纷加剧
租金拖欠房东如何应对
随着二手房租赁的活跃