文档介绍：别墅推广策略案
别墅市场分析
深圳别墅市场板块划分
从目前深圳别墅市场的大局来看,主要分为七大板块,其它诸如西丽、观澜、葵涌、南澳等片区,因别墅区域依托娱乐和旅游资源,分布较为零散,还不足以形成组团阵势。
目前有规模的七大板块如下:
南山板块:
依托于山海资源优势开发,但因该片区海资源过分开发利用,从而造成污染较为严重,往日的蓝天碧海已不复见,加之山地植被的损坏,使得别墅群落暴露在光天化日之下,失去了其应有的隐秘性和高贵性。同时,该片区作为仓储业的加工基地,厂房较多闲散人员的流动和素质影响了别墅的安全。
华侨城板块:
依托于旅游资源和政策的偏向,该板块日益成为理想的生态居所,但因为
住宅种类的较多开发,使得别墅的周边分布众多的普通楼盘,由此,降低了别墅应有的品位。原先的隔海为邻也由于填海区的诞生而导致望海只能是一种奢望。
红树湾板块:
该板块在未来的时空内将成为热门,临海而居已成为众多都市人的梦想。但因为该地块的资本投入巨大,而导致容积率将会偏高,高层豪宅的开发将成为主流,这同时也造成了富豪级人士所梦想的单体别墅的存在将不大会成为可能,同时,因为投入巨大,高额的房价将使人望而却步。因此,从单纯的投入性价比来看,其远远赶不上东部。
香蜜湖板块:
继后海湾之后另一躁动狂热群体。该板块大打湖景牌,但由于过度开发,能不能真正享受天然的湖景还是一个疑问。同时,该板块开发与华侨城将面临同一问题,也就是住宅种类的开发将使得别墅的隐秘性大大降低。
银湖板块:
早几年深圳的富人领地,但由于城市的快速扩张,绚烂的城市灯火以浸入腹地,由宁静而进入喧嚣,这就是目前银湖的状态。银湖板块已失去往昔高王者风范。
梧桐山板块:
该板快以隧道为界分为东西两部,都是依托于山资源的开发。西部板块以仙湖和莲塘为主,仙湖植物园的环境无庸置疑,但由于政府的控制,该片区若想规模性开发还是存在一定难度。莲塘因为原始印象较为落后,且在环境方面尚有许多不足,估计难有大的作为。
隧道东部的别墅是沿梧桐山余脉开发,其依托于山海资源,由于环境资源保护较好,该片区比之于其它片区更加自然化,但由于周边的配套迟迟赶不上发展的步伐,使得该片区一直比较平静。
梅沙板块:
该板块最大优势为山海资源,原始的山、海、阳光一直受到众多发展商的关注,加之旅游业的大力发展,使得大、小梅沙已逐渐成为度假、休闲的黄金胜地。随着交通问题、生活配套问题的解决,该板块连同隧道东部别墅区成为热点将是不争的事实。
总结:
各大板块相继形成组团阵势,优劣共有,竞争较为残酷。
东部板块的自然资源占有绝对的优势,随着西部区域土地的逐渐减少,依托东部环境的开发势必成为热点。
本案地处东部板块,优越的区位优势和环境优势,加之享受城市的便利,这是其它别墅区域所不能比拟的。
项目研判
本案区域及个性研究:
环境方面:
盐田区虽然是深圳最年轻的区域,相对来说也是最落后的区域,但其优越的自然条件资源绝对不容忽视。而自然资源作为别墅开发的重要依托,其不可再生性并不是后天的造景所能取代。回归自然,还原自然不光是都市群体梦寐以求的居所,更是一群社会上流群体生活及养生的直接需求。本案地处梧桐山麓,隐于半山之中,优越的地形地貌决定了其必将成为云深处别墅区最具说服力的卖点,同时符合富人的生活特性——由环境的“藏”而导致生活的“隐”。
[项目原始地貌全景]
山绿绿、海蓝蓝、云飘飘、风沙沙、鸟啾啾、人悠悠,
这将是未来云深处别墅区所赋予的生活图景
区域方面:
古代“愚公移山”的故事曾让我们津津乐道,并成为一种精神广为传诵。但传说毕竟是传说,从现实情况来看,梧桐山虽然是阻隔盐田区域发展的重要障碍,但从另一层面来看,它也是一道屏障,而梧桐山隧道犹如一把大锁,保护着自然,隔离着喧嚣。另外,深圳发源于罗湖,罗湖的繁华成熟具有无可比拟的优势, 从直线距离来看,罗湖至西部别墅带的距离将远远大于罗湖至本案的距离,况且从东到西,客观上来说也是存在着一些交通障碍。因此,对于云深处别墅区来说,可谓“出则繁华,退则净土。”
[梧桐山隧道东入口]
深夜的隧道口,结束一天的喧嚣,在迷离灯火中似乎也步入沉寂。从另一层面来看,它也是一道屏障。
规划方面:
本案坐北向南,风水绝佳,符合富人阶层的心理需求。开发商更是本着对区块的尊重,将自然还原于目标受众。一道蜿蜒的私家林荫道,更是将高贵的特性显露无疑,同时堪称与世界级的别墅比肩,如美国的比华利山庄、台湾的阳明山庄等等。内部的曲折与外部的蜿蜒呼应,车行缓缓之间,山涧、泉水、亭台、楼阁映入眼帘,伴着鸟叫虫吟,这是何等的景象。建筑单体借助山势,将停车库与生活空间有效隔离,出行极其方便,观景廊、林荫会所、大型山泉水泳池,更将富人的生活贵态彰显。
试想,有