文档介绍：房屋预测面积与实测面积差异问题的处理
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房屋预测面积与实测面积差异问题的处理
高向阳
房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况来分,可分为
竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算两大类,也就
(初
始登记)
两种面积的差异引起的.
一
,预测面积和实测面积存在差异的主要原因
(一)规划方面的原因
规划设计变更导致预测面积和实测面积存在的差异.
当设计变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时,会对房屋
,主要是公用部位的
变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化,从而对分户面
积产生影响.
(二)施工方面的原因
1,不按图施工对房屋面积产生影响
2,施工错误或施工误差过大,使竣工后房地产尺寸不
等于设计图上的尺寸
3,正常的施工误差和测量误差也可引起实测面积与
预测面积产生差异
抛开房屋设计变更的因素,从理论上讲一栋房屋的设计建
筑面积与实际竣工建筑面积产生差异的唯一原因只有施
工造成的影响,但施工误差和测量误差对房屋建筑面积的
影响很/J,.
(三)测算标准,依据不统一的原因
不同机构计算面积的方法,依据等的不同导致建筑面
积产生差异.
1,规划部门根据设计单位提供的设计图纸及设计建
筑面积来确定审批的规划建筑面积,而设计单位与房产测
绘机构的计算方法存在差异.
2005年7月1日起,《建筑工程建筑面积计算规范》
(GB/T50353--2005)开始实施,它与《房产测量规范》的主
要区别就有以下几点:
《建筑工程建筑面积计算规范》的目的是为满足工程
造价计价工作的需要.
;高度不
.
有永久性屋盖无围护结构的落地橱窗,门斗,挑廊,走
廊,檐廊,车棚,货棚,站台,加油站,收费站等应按其结构
底板或其顶盖水平面积的1/2计算.
雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过
,应按雨棚结构板的水平投影面积的1/2计算.
有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平
投影面积的1/
筑面积.
建筑物的阳台应按其水平投影面积的1/2计算.
2,房屋规划验收建筑面积,有的是竣工房地产的建筑
设计图计算的建筑面积,有的是实测面积,但这种实测因
如:有时可能用坐标反算边长代替实际边长,其精度在一
定范围内是和带尺实量边长相差比较大的.
3,即使严格按同一规范要求进行测量,不同作业组对
同一栋房屋的测量结果肯定会存在误差.
4,其他方面的原因
竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围
:不分摊公用面积包括:地下室中用于人防,设
备房,车库的建筑;消防避难层中用于消防避难的面积及
结构转换层的面积;第一层架空用于停放车辆或公共开放
空间的面积;多栋共用的设备房等,但当这些