文档介绍：摘要商业地产是一个四高的行业,高贡献、高投入、高风险、高回报。一个好的商业物业不但利润空间巨大,而且会对城市经济产生多边性带动效应;而另一方面,开发商业地产项目资金需求很大,投资风险高,如果项目没有做好,将会引起一系列社会问题,成为一个高破坏的工程。因此,建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的模型,提高商业地产项目的投资成功率,对于社会或者企业、个人来说,都具有深远的意义。本文首先系统地介绍了方案评价的理论与方法的发展历程,详细介绍了层次分析法湍:嘧荚蚓霾叩睦砺奂把芯糠椒ǎ治隽似涓髯越蟹桨钙兰鄣挠诺阌氩蛔悖从而为建立基于层次分析法湍:嘧荚蚓霾呒际醯纳桃档夭钅客蹲史桨钙兰勰型奠定了理论基础。接着,在充分研究商业地产项目的投资特点及运作程序的基础上,运用定性分析方法,找出商业地产项目投资方案评价中具有共性的,影响其技术性和经济性的因素,将其从诸多因素中抽离,建立了较为通用的投资方案评价指标体系。最后,采用层次分析法和模糊多准则决策技术对这些因素进行定量分析,将二者实现优势互补,并成功运用到商业地产项目投资方案评价中。本文通过对以上问题的研究分析,建立起商业地产项目投资决策的评价方法,详细论述了基于层次分析法纳桃档夭钅客蹲示霾咂兰鄣哪:嘧荚蚓霾呒际跫八惴ǎ对商业地产研究中的“空白区域”进行了探讨,为商业地产项目投资决策评价提供了一种新的思路和评价角度。关键词:商业地产方案评价层次分析法模糊多准则决策
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第一章前言商业地产的历史与现状诺,年月日中国零售业对外资全面开放。对这一政策的乐观预期使得当年的商所谓商业地产侵冈诳7⑸桃捣康夭墓讨校蹲使浪恪开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务,它包括商场何镏行牡、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营⋯。中认为,商业地产是一个四高的行业,高贡献、高投入、高风险、高回报圆。高贡献是指,一个好的商业物业对城市经济带动的多边性,能够带动周边地价升值,可以创造就业机会,能够持续交纳税费,对城市而言也是一个形象工程。高投入是指,开发商用物业资金需求很大,商业地产投资成本高ńㄔ斐杀尽⒆靶蕹本和经营成本等8叻缦帐侵福绻钅棵挥凶龊茫歉咂苹档墓こ蹋蛭T谑兄行模店铺倒闭后有很多供应商无法收回货款,将会引起一系列社会问题;同时,资金压力大,若无强大的资金实力且经营能力不强,则很可能会被资金压力逼上绝境;其经营压力也大,商业地产往往靠“大客户”来带动整体物业,大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入我国的外资商业企业,由于他们更多地是租用而非购买商业物业,所以招商成功后,还需很长时间进行资金回收,风险高,生命周期较长。高利润是指,商业地产利润空间巨大。目前许多商业物业租售价格一般是同区位写字楼和住宅的倍,黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人。如广州地铁站附近商铺的售价能达到蛟#椒矫祝北京中关村部分写字楼的商铺售价也己达到多万:/方米。地产商通过销售部分商业地产物业可以收回前期开发资金和建设资金;通过出租部分物业又可以获得稳定的资金流,达到长期赢利的目的“。我国商业地产在年开始快速发展,在年进入增长的黄金时期。根据入世承业地产顺势升温,开发速度和规模都显著提升。相关调查显示,年商业地产开发量的增幅明显高于房地产行业的整体水平蘼鄞涌⒐っ婊故谴釉龀に俣壬侠纯矗桃档产的发展都超过了住宅和写字楼,年全国商业地产总投资量达到了亿元尽管我国商业地产发展迅速,开发规模已经到了中期,但其行业发展和住宅市场相比却很。初期”.一方面是,目前国家对商业地产的调控却没有像住宅一样,有明确的数据
求卜建设吹夭痰囊G蟛贰!7指畛鍪刍虺鲎中小投资者购买卜一回笼资金——开计戳闶凵痰壬碳业囊G蟛芬唤ㄉ按零售商等商家的要求卜一分割出售或出租行⊥发新项目没亓淖式。而国外的开发程序是:招商肓闶凵痰壬碳仪┖煤贤蟛穇设资者投资购买卜—劫业管理7⑸袒虻谌讲贰#は呔!!?7⑿孪钅俊U庵窒群笏商业地产项目投资决策方法研究的意义地产再有商业D诘氐夭炭7⑸桃档夭某绦蚴牵郝虻亍!I杓按地产商的主观要鉴于商业地产项目投资决策方法对于政府主管部门、开发商或用户具有重要的现实意和指标来进行参考,统计资料也不完善,各地的市场体系、资本框架都不清楚;另一方面,国内的地产商对商业地产的开发表现出非理性的特点。开发商在还未能真正了解零售商对商业物业的要求时,便自主地建设了很多商业物业,造成了大量的重复建设,盲目发展,资源浪费,同时还不能满足广大零售商的商用要求。这两方面极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。据国家统计局年路莸耐臣剖菹允荆夜桃档夭目罩妹婊镆汛锏万平米,比去年增长%。目前全国每年新增的商业地产面积占到整个