文档介绍：评估的技术路线、价值分析和报告撰写
第一部分影响市场价值因素分析
一、   经济因素
宏观经济调控
金融政策
经济预期
就业及收入水平
二、     消费行为因素
消费心理与****惯
三、    功能性耗损
配套设施设备
平面平局
建筑造型
有效使用(利用)率
第二部分评估的技术路线及常见问题分析
一、评估的技术路线及方法
1、思路与技术路线
2、方法的选择与搭配
3、综合与分类
1、市场分析的简单化
宏观微观市场细分
市场流动性(市场变现能力)的分析
2、客观性的数据参数选取
售价、租金、收益、成本、费用、出租率(上座率)等,各项指标的选取应用有效地分清实际的与客观的。
二、常见问题分析
潜在毛收入有效毛收入净收益
同行业平均利润的扣除(贡献率)
综合性物业各部分的分别计算
实际的与客观的数据的选取
3、收益法的应用
4、假设开发法及成本法的应用
建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备(水暖、电、气、电梯、通风空调)
在建工程的未实现利润
未来开发价值的估算
5、局部房地产评估的分析
独立性、使用、经营
市场变现的限制因素
6、不同区域、不同用途物业的评估价值
在不同的区域,不同用途的物业将会有不同的市场价值。
7、特殊物业的评估的综合分析
工业房地产:在难于采用其他估价方法时,分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价.
住宅小区大型地下车库:针对估价对象出售和租赁两种方式,、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。