文档介绍：关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)
(2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,自2016年3月1日起施行)
为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。
★第一条   因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。
解读:之前有观点认为,未经登记就不能取得不动产物权。这种观点导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿的现象。
针对这一情况,本解释规定:在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。
对比新旧法条:
《担保法》第四十一条:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
《物权法》第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
《物权法》摒弃了担保法将基础关系(合同)与物权变动的效力混为一谈的旧观念,将基础关系(合同)与物权变动的效力区分开来,除非法律另有规定或合同另有约定,担保合同一经成立即生效。
因此,合同生效后,如一方不依约办理抵押登记或者转移占有的,另一方亦可依法追究其违约责任。
★第二条   当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
解读:从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。
实务提示:
签署合同后虽未做实抵押,但合同是有效力的。可结合物权法第十五条的规定主张权利。
应注意抵押物的所有权的取得是否有异议。
例如:房地产所有人与我司办理抵押登记后,第三人持证据(原始买房合同、房款收据、折价协议等)对该房地产主张权利,导致我司执行受阻。
为规避这种情况,做实抵押的过程中,除查询权属信息有无异议登记外,可要求房地产所有人向我司出具产权无争议的承诺,并提交其取得房屋产权的对价依据等材料。
第三条  异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
★第四条  未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权