文档介绍：“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告
调研范围:杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线
调查对象:杨汊湖片区住宅楼盘(新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓)
火车站片楼盘(东方帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦)
金银湖片楼盘(常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目)
香港路沿线主要楼盘(荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园)
说明:本案位于杨汊湖片区(常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区)内,因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研,重点研究;同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响,因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点,又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。
目录
第一部分区域概况
第二部分区域市场特征
◎杨汊湖片区
◎金银湖片区
◎火车站片
◎香港路沿线
第三部分区域住宅物业概况
◎区域住宅市场供应
◎住宅产品特征
第四部分销售情况分析
◎主要在售楼盘一览
◎销售情况分析
◎积压量分析
第五部分总体营销水平分析
◎在售楼盘营销手法
◎营销推广成败点
第六部分市场展望
◎潜在市场供应量
◎未来市场竞争点
◎销售价格走势
第七部分本案面市价格建议
◎本案优劣势分析
◎可比性楼盘性价比一览
◎本案市场比较定价
附:楼盘资料
第一部分区域概况
杨汊湖片属城郊结合部,区域有较中心城区相对理想的居住环境,自然环境非常好,空间大,空气清新,安静无污染;又有良好的市政规划,金银湖片规划为大型居住区,将入住30万人口,杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发,已经具备成熟的生活居住配套条件,加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动,区域持续成为汉口房地产市场的热点。
杨汊湖片居民区内环境一般,新楼盘社区绿化环境营造还没有形成,目前环境景观效果差。区域道路畅通,出行便利。区域内经过几年的开发,生活配套环境较成熟,但配套水平一般。
总体来看,本案所在的杨汊湖片区,给人的印象是中低档居住区,居民素质一般,区域也聚集了一批效益较好的企事业单位,如民航、电信,临江汉经济发展区,潜在消费群体丰富。
第二部分区域市场特征
一、杨汊湖片区
早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区,以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主,价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄,现阶段开发楼盘档次提高,如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘,价格也攀升到2200元/平方米。
区域内房地产市场呈现以下特征:
1、城郊结合部房地产市场特征,中低价市场为主向中档住宅房价发展;
2、由于无景观支撑,物业开发以公寓住宅为主;
3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三个档次走,在1800——2000之间居多
4、土地资源比较丰富,由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展,发展潜力大;
5、区域内有一批知名企事业单位,消费层次高;但周边居民文化水平不高,治安印象差
6、市政生活配套资源丰富但水平低
相对于杨汊湖片区而言,周边几个相关片区房地产市场有以下特征:
二、金银湖片区
因其优越的自然环境,丰富的土地资源和相对低的土地成本,吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目,一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米,万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作,以及便民看房措施。
区域
代表楼盘
建筑形态
规模
销售均价
卖点
销售情况
金银湖片
将军家苑
15栋6层多层
,500套
1450
贴近现代家居生活
60%
丽水佳园
40栋6层多层
11万,1040套
1550
网绿生活、都市生态园
约30%
华星·辰龙城一期
16栋多层
,675套
1440
新康居生活,新园林
开盘,约10%
万科四季花城二期B区
约6栋多层、2栋小高层
约5万,378套
2500
左岸·枫林,春天狂想曲
内部认购期
(注:未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘)
三、火车站片区
片区属复兴村区域概念,临近城市中心,以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小,均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。
区域
代表楼盘
建筑形态
规模
销售价格
卖点
销售率
火车站片
裕荣