文档介绍：RRR 2008 年 12 月 24 日中原地产研究中心
2009,中国楼市企稳可期
目录 1. 前言
。2008 年中国经济遭遇不
测风云,一方面,中国经济经历了改革开放三十年的高速增长,正在进入转型的周期;不巧的
,适者生存强者愈强
是,这个周期正逢全球遭遇金融危机,两者有可能叠加在一起并发生共振,从而对中国宏观经
,市场回暖尚需时日济环境造成极大的影响。另一方面,受宏观调控及内外经济环境变化的影响,2008 年第二季度
以来,2008 年中国楼市已全面进入买方市场。各地楼市低迷,观望情绪日甚,购房意欲出现十
,09 年或能止跌回稳
年以来的历史最低点。房地产市场见熊的态势已经显露无疑。那么,2009 年市场走势如何?能
,快速调整迎接机遇否走出低谷?尽管这是一个复杂的问题,可能没有单一的答案,但是我们可以从市场走势、政
策导向、区域格局等三个层面进行剖析。
2009 年房地产市场趋势与预测
(一) 市场走势:长期向好,刚性需求带动 U 型调整
2008 年主要房地产政策一览表
2008 年房地产行业大事一览表
(二) 政策导向:刺激消费,支柱产业地位再次确立
2008 年相关城市建设一览表
(三) 区域格局:非均衡发展,市场触底反弹时机各异
作者:
程澐
张海清易虹
陶琦刘渊
宋莉季峰
李铁琦庄巍
许芹瞿安新
联系方式:
电话:+8621 5178 7513
传真:+8621 5118 7511
PR@
©2008 版权声明:
中国地产研究报告版权归中原地产研究中心所有。我们所提供的地产资讯和分析报告覆盖二十多个中国大城市的房地产市场。
所有提供的信息均通过本部门可靠的途径获得,其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得,仅供参考。
1
(一) 市场走势:长期向好,刚性需求带动 U 型调整
n U 型调整刚性需求支撑
回顾中国房地产市场发展,大致经历了起步、高速发展、调控回落、复苏升温发展、调控稳步
发展几个阶段。但市场在每一次的调整当中依然不改一直向上的大势,其根本原因在于受益于
持续向好的宏观经济,因此每次调整幅度与持续时间都很有限。
不可否认,2008 年全球金融危机爆发,拉动中国经济的三大马车之一出口开始疲弱,致使未
来 1~2 年中国经济增长放缓已为定局。然而,长期来看,未来 10 年中国的经济仍将处于快速
上升期。即便近期中国经济增长速度放缓,然而构成中国经济增长重要动力源的城市化、工业
化和现代化的发展不但没有结束,反而有加快之势。而且随着中国技术改造的加强1,中国在
国际的优势地位将更加牢固。尤其是未来农村居民收入的大大提升2,亦将刺激国内消费的快
速增加。因此,城市化、工业化和现代化的发展带来的城市人口的增加、居民消费水平的提高、
投资需求的提升,将始终支撑中国房地产市场的发展。
尽管本轮调整似乎非同寻常,适逢我国经济长达 15 年高速增长周期的结束,同时面临源于美
国的全球性经济危机愈演愈烈的不利影响,在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之
下,房地产行业步入周期低潮已成定局。但是从本质上看,上述支撑中国房地产市场的需求并
未发生根本性的变化。因此,我们仍然坚定对中国房地产行业长期景气的信心,现在的市场调
整,可以视为 U 型调整。但徘徊在 U 型底部时间的长短,还需国内外宏观经济的配合。相信
在一系列拉动经济、保障稳步增长的政策及计划积极实施中,房地产市场也将随之复苏。
图 1-1 我国经济发展周期与房地产发展周期(1986—2008 年)
资料来源:1998—2007 年数据来自历年中国统计年鉴,2008-2010 年数据为中原地产研究中心估测
1 在 2008 年底结束的中央经济会议上,温总经理五次提到技术改造,预计未来国家将加大对技术改造的投入。
2 2008 年 10 月 12 日闭幕十七届三中全会,通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,规划至 2020 年中国农民人均年纯收入将
达 8300 元,比 2008 年翻一番。
2
n 调整持续 2009 筑底有望
2008 年以来中国房地产市场的调整,实质上是房地产市场本身为解决前期高速发展所催生泡
沫的周期性调整。自 2003 年我国房地产市场进入快速发展阶段以来,一直保持着供需两旺的
快速发展态势,而