文档介绍：霸州胜兴地产牤牛河地块项目策划案十年成壹作千年造壹城胜兴·霸州·忙牛河城市壹品住宅·智者理想居所项目发展目标核心问题分析开发背景分析客户研究分析发展机遇研究项目形象定位项目地块研究项目定位研究策划纲要(一)、企业目标发展限制企业背景(二)、目标解读一、项目发展目标企业目标、,完成企业自身产品线的建立;;,希望建设霸州市场“真正”的居所;,实现现金流;:400亩,;:多层限高21米,中高层限高35米,高层限高70米;::2号地块内有低压线及个体养鸡场;,完成公司自身产品线的建立;;,希望建设霸州市场“真正”的居所;,实现现金流一、保证项目的开发质量与开发速度,确保项目与市场需求的吻合!二、梳理企业开发项目,建设自身品牌产品线!三、项目在区域市场中能够突出,建立本地品牌的标杆项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合:以企业品牌发展指导项目发展定位!以项目发展带动企业品牌打造!(一)、定位问题(二)、竞争问题(三)、资源利用(四)、利润问题二、核心问题分析明确项目发展定位中核心问题定位问题竞争问题资源利用采用何种物业配比?如何确定各物业的配比?如何在产品上超越自身及其他优势品牌项目?面对成熟开发企业,如何寻找差异化竞争?借区域发展的契机,如何更好的利用市政利好?如何利用自然景观、人文景观(仿古建筑)优势?精品:“叫好又叫座”通过市场研判,确定基本的物业类型通过经济测算,选择最合理的配比方案“精品路线”是提升物业价格的手段,但不是唯一的手段,也未必是最好的手段领先的产品品质——项目面临部分产品竞争,要做到市场领先,就要打造具有一定特色的知名楼盘,例如:智能、运动、养生等;领先的销售绩效——如何突破市场现有高层产品的价格,以及如何分解项目销售的压力,重点在于项目的精准定位,合理配置产品线。+中低密度物业多层+小高层物业R≈(部分21米)需要解决的问题:中低密度的市场占有率问题?应该建立何种价值体系?何种中低密度物业具有更高的市场价值与实现度?高层有没有市场支撑?是否可能突破市场现有的价格瓶颈?如果做满容积率,小高层与中低密度的产品配比问题?中低密度物业是否可能拉升整体档次进而提升高层价格?如果不做满容积率,开发强度应为多少?容积率的取舍是否会损失项目的价值?开发强度的分布情况如何?开发节奏是怎么样的?核心问题与限制条件核心问题与限制问题的结合思考判定项目容积率问题