文档介绍：前言个案的成功并非是在最后取得的,而是在开始。当精明的发展商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时,系统而又专业的准备工作随之而展开,一个有生命力的产品也将应运而生,它代表走向成功的第一步,也是最关键的一步。在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使本案能在东门这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的,特此针对本案对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地进行策划安排。禾瑞代理作为成熟的专业营销策划公司,深知与业主合作过程中自身责任重大,不敢丝毫懈怠,公司上下无论是案前准备还是案中销售,都将兢兢业业,以专业服务贯穿始终。在此,谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢!A物业代理第一部份市场篇在现今激烈的市场竞争中,市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了准确把握入市时机,我们组织了一支具有专业素质的市调队伍,针对项目所在区域市场进行深入细致的调查研究。一、本案面临的市场特征1、总体供过于求,局部供不应求自2000年以来,市场购买需求与开发量同步增长,总体上有效需求不足,供大于求,但区域内个别楼盘能在短期内完成100%销售,反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。发商注重市场研究,但准确度把握不高有实力的开发商均投入力量仔细分析市场需求,以便进行产品定位,但在方法中不能百分百保证产品定位的市场准确度,造成大面积滞销。3经济实用房畅销,小套型热销,高档住宅缓销,高档电梯公寓滞销。4购买群体阶层明显90年代中期的购房群体主流为高级富有阶层和集团;90年代后期的购房群体主流为较成功企业商业主;目前的购房群体主流为中高及工薪阶层;购买者注重实表与品质共有的社区最能取悦消费者的社区应具有一定个性,有一定品味,但价格要绝对实惠。总价市场主宰一切单价说明了社区品质高低,总价反映了真实的客户购买力,在有限的面积内体会无限的生活品质是当今购房的时尚心态。竞争空前激烈几乎每一个楼盘都拥有强劲的对手,较量集中在综合品质性价比与广告,开发商的首要任务不是赚取暴利,而是先学会规避风险。二、本案情况的调查对此市场情况的调查目的是:为了进一步发现本案的潜在市场和潜在需求量,掌握还有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中的影响。1、本案在市场中的需求情况A、消费者的承受力从对消费者的调查中可以看出,在此区域置业的大部分消费者是有一定经济收入的工薪一族,都有一定的经济支配能力。一般可支配的购房首付款在5万元之内(7成20年按揭)。B、本案的目标市场情况一室一厅单卫、二室一厅单卫,符合目前市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看,本案完全能控制在5万元之内。三、价格的调查1、影响本案价格的有利因素A、房市逐步上升在众多开发商的努力下,该区域的房价略有上升,且新开盘项目较多,在市场上造成了浣花风景区房市景气的印象。2、本案的价差策略在一个项目中,楼与楼、朝向与朝向、户型与户型,其定价差距应有利于当时之促销。第二部份产品篇产品定位建议在设计上充分体现实惠小套型概念。质优价惠,品质优良并拥有良好的社区文化氛围。二、产品分析本地小套型市场分析现状分析:由于成都经济的发展,越来越多的白领阶层不断涌现,呈现年轻化和知识化的结构,年轻人独立意识逐步加强,个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟。使本市小套型住宅公寓有了极大的需求,而本地开发商也顺应该潮流,推出不少的具有针对性的小套型住宅,如丽阳天下、都市驿站、美利华、时代天骄、SOHO等项目,由于具有定位准确,适销对路,市场接受力强等特色,而深受市民,特别是年轻一族的喜爱,从而使这些项目开发的成功成为必然。未来分析:小套型的成功,一方面是,开发商成功把握了这一点,取得成功。另一方面是小套型市场的客户群体基础广,客户量大,客户购买门槛低等特点,将成为长期的开发热点,因为年轻一代总是不断成长,需求总量不断涌现,市场机会总是不断出现。所以,小套型开发是大有前途的。本项目市场分析本项目的开发定位于小套型,应该说抓住了市场的热点,也就抓住了市场机遇。小套型的概念:小套型的概念不仅是套型,更加包含总价低,月供款少这样的信息,从而使客户购买小型的门槛低,更加容易接受。(2)小套型的总款限制和月供款。一般来说,本项目小套型住宅的总价最高超过180000元,为控制总价,建议不装修,全部为清水住宅。月供款建议最高不超过800元/月,这样的月供款将使本项目更加具有竞争力。三、对产品的建议1、针对该地段的消费者群体及其消费能力,特制定以下开发建议:户型:(详见面积配比)装修标准:房屋内部以清水房为标准,外部装修则宜贴墙砖,从外墙砖的色彩及造型上突出特点。产品的指标建议建筑面积:15800平方米绿化率:31%面积配比:7