文档介绍：目录
前言 3
1商业规划条件分析 4
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区域人口现状分析 8
区域消费特征分析 8
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3项目总体定位 18
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-01(a)(b)地块商业分析 21
-01(a)(b)地块定位 24
方案一: 24
24
: 25
方案二: 25
: 25
、B地块分析 26
、B地块定位 28
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前言
市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。精妙的定位,能够达到四两拨千斤的效果,不但可以发现空白,尽可能规避风险,而且能够通过独特的构思与精心的策划,充分体现项目的独特魅力,展现项目的风采,为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作,我司对本项目周边区域市场状况有了较为全面的了解,并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。在此基础上为,我司将为本项目的规划和发展制定相应的市场定位。
在本项目之市场定位报告内容中,我司将根据市场调研报告和多年来的营销策划经验,针对本项目自身物业特点及周边区域环境,为本项目市场定位所涉及的商业规划条件分析、物业自身分析、项目总体定位分析等方面进行详细、专业的阐述和论证。
我司坚信,通过科学的论证和不断的创新与努力,必能切准市场脉搏,为本项目制定出准确合理的发展规划建议,最大限度强化项目的特有优势,转化、消除现存劣势,规避客观威胁,从整体上提高本项目的市场竞争力,从而为贵方针对本项目之决策提供指导依据。
1商业规划条件分析
本项目位于北京市朝阳区与昌平区交界处并相邻海淀区,属于三区交界的核心位置。本项目地块为三角形,项目北侧的地铁13号线和京包铁路、东南侧的清河形成了本项目的天然交通阻隔,安立路贯穿本案规划地块将项目分为东西两个地块。东侧地块只有一条沿清河道路连接安立路与天通苑;西侧地块与贺村、陈营等郊县农村相交,并无主要交通通道,由立军路和沿清河道路等连接与安立路之间的交通,项目南侧为规划中的地铁5号线立水桥北站和安立路、北苑路的交汇处。项目距五环路直线距离三公里,周边拥有多条公交线路,加之已投入使用的地铁13号线、规划(已开工)中的地铁5号线等,这些因素构成了本案的交通环境基础。
做为北京市最早规划的两个超大经济适用房社区之一,由于天通苑等社区居住区入住人口规模不断扩大,且60%居住人口就业在市区,所以就形成了该区域交通呈现潮汐现象,社区的居民基本是早上向南进城方向,晚上回家,这样势必会形成交通瓶颈问题。而且居住区周边城市道路系统还未形成,断头路多,次干路和支路系统不畅,很难满足居住区实际出行要求,造成社区内外部交通规划和建设相对滞后问题充分暴露。
天通苑对本项目有着举足轻重的影响。由于交通规划存在缺陷,整个天通苑通向市区的道路主要集中在汤立路(安立路)上,由于汤立路(安立路)上公交线路众多、且作为主要通路的汤立路还要承担其北端昌平区至市区的交通流量,造成汤立路(安立路)立水桥段上下班高峰期间拥堵严重;现在汤立路上地铁5号线和立汤路市政工程的施工,加重了交通拥堵的程度。
项目地块南端为安立路和北苑路的交汇处,连同汤立路,作为连接贯通四、五、六环,连接昌平区、天通苑、北苑、亚运村区域、奥运区域的重要通道,以上三条道路将成为项目未来主要的交通通道。
汤立路
汤立路(太平庄北街至大柳树环岛段)改建工程是市政府2004年“56件实事”之