文档介绍：中粮·御嶺湾2009年营销推广计划
2008年12月
第一部分: 营销环境分析
第三部分: 项目阶段性营销推广策略
第二部分: 项目整体营销推广策略
目录:
2008年5月前: 紧缩银根、增加廉租房、保障性住房,防止商品房价格增长过快
2008年5月地震后: 以减免税收等方面支持灾区重建
2008年9月至今: 四次降息,以降低利率的手段,减轻购房者还贷压力,缓解买方观望气氛,改变市场供需状况。
2008年11月1日: 对个人首次购买普通自住房或改善型普通自住房,最低首付款
比例调整为20%
1、政策分析
一、市场环境分析
目前成都别墅主要集中在南沿线、牧马山、温江、青城山、主城区五大板块,此外龙泉、郫县、新都、浦江等其它区域也有少量分布。
2、成都别墅市场分析
2、各板块市场特征
板块
开发情况
比较优势
典型项目
板块特征
主要产品
(平米)
主力户型
(平米)
目前均价
(元/平米)
南延线
城市别墅
联排
独栋
联排:190—370独栋:237-245
独栋:600-800
联排:13000
独栋:28000
城市副中心
交通便利
品牌开发商云集
麓山国际、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚等
牧马山
纯别墅区
独栋
独栋:210-410
独栋:500-800
独栋:14000
国际性高尔夫球场
板块别墅氛围沉淀
自然资源
牧山丽景,龙湖长桥郡,中航云岭等
温江
近郊别墅
双拼
联排
叠拼
双拼:360-500
联排:310-370
叠拼:190-270
双拼:9050
联排:10500
叠拼:6800
江安河自然资源
交通便利
香颐丽都、仁和春天大道、金河谷、等
青城山
第二居所
养老、度假
独栋
组院
联排:90-200
独栋:350-500
独栋:10000
组院:8000
自然历史文化资源
青城山休闲度假胜地
珠江逸景天生墅,芙蓉青城、青城山房等
主城区
第一居所
城市别墅
双拼
叠拼
叠拼:190-360
双拼:360-420
叠拼:13000
联排:18000
双拼:28000
便利交通
完善配套
产品稀缺性
美洲花园
浣花·100
中海龙湾半岛等
龙泉
山水别墅
近郊别墅
独栋
联排
联排:180-300
独栋:190-360
联排:5200
独栋:9500
山水自然资源
国一•澳乡
盛世中华等
项目所在龙泉板块主要依托自然山水资源,别墅开发氛围不浓,高端配套欠缺,区位优势尚未突显。
3、成都别墅市场供需分析
说明:我们选取成都各个主要别墅区域的典型项目进行分析,以下的供需量及均价采集的数据范围仅限于这几个板块的主要别墅项目,纳入本次统计的别墅项目共30个(数据来源:房管局备案,个别不能查到备案的项目采用询问销售员的方式)
本月成都主要别墅项目总体可售套数1646套,本月新增供应168套,成交206套,供需比仅为13%,平均每个项目成交7套。
(备注:其它包括蒲江、新都郫县等郊县非别墅集中区域)
供需量分析
从区域来看
供应:供应主要集中在青城山、温江、南沿线
销售:销售最好的区域为南延线
从产品来看
供应:截止11月供应市场供应产品以叠拼为主。
销售:目前市场上销售最好的产品为叠拼,其次为独栋。
小结:总的来看市场供需失衡
4、成都别墅市场价格分析
板块价格:
南沿线依然是别墅价值最高板块,价格为各区域之首,龙泉板块由于别墅开发氛围欠缺,价格最低。
产品价格:
各类产品之间的平均价差依然保持在1500—2000元/平米左右。
分区域价格分析
分产品价格分析
小结
政策:对于高端别墅项目没有直接影响
板块:项目所在板块优势不突出
供需:供需失衡,出现供大于求的局面
价格:项目所在板块价格与竞争项目所在板块价格相差近10000元/平米(不包含本项目),发展潜力较大。
二、竞争项目分析
1、竞争环境分析
目前本项目已进入成都别墅市场第一梯队行列,面临的主要竞争对手为南沿线麓山国际社区、蔚蓝卡地亚,牧马山板块的龙湖长桥郡等成都高端别墅。