文档介绍：综保区物业管理中心设施设备运行维护保养方案综保区设施设备较多,涉及水、电、蒸汽、天然气、消防、监控等系统,为确保设施设备及场所处于良好的状态,优质服务,制定本维保方案:"三好"、"四会"、"五定"、做到:管好、用好、修好,2、会使用、会保养、会检查、会排除故障,3、定点、定质、定量、定期、定人。提高运行效率,节能降耗,节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统等组成。按功能、用途、重要性,按以下分类实行管理:一类:配电房(高配柜、变压器、低配柜等)、消防水泵、二次供水、消防报警中心、监控系统、中央空调系统(含新风)、电梯、避雷系统。二类:排风系统,水池水箱,消防栓,消防转帘,排污泵。三类:照明灯具、插座、室内空调开关、会议音响、门禁系统、电子显示屏、备用电源、厨房设备(消毒柜、冰柜等)、标示灯、道路、停车场、化粪池、门窗。整个设施设备系统的特点主要体现在:,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。,设备运行管理与维修难度大。,分布区域广,停机影响大。,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。,确保供配电设备设施正常运行。,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。,做好重大会议、活动的设备管理针对综保区机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。,分工负责。,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。,以被急用。,提前通知下列部门:①与供电部门联系,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。②与自来水公司联系,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。,随时满足各种维修服务需要。,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。、设备的例行保养工作外,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。::(1)保证24小时正常运行。(2)设备完好率99%以上。(3)投诉处理率100%。:(1)供配电抄表记录;(2)供配电运行值班记录;(3)供配电系统巡视维护表;(4)供配电系