文档介绍：溧阳市城市房屋拆迁补偿估价技术细则
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定,制定本细则。
第二条在本市城市规划区内国有土地上,从事房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。
第三条拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。
第四条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第五条被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类,其中,住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等,经规划等部门同意,按统一规划、设计、建造的,一梯二户或二户以上多层单元式住宅;非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所;非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。
第六条市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级,市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附件一、附件二。
第七条拆迁估价以市场比较法为基础。一般被拆迁房屋适用基准价格修正方式估价,其基本公式为:
被拆迁房屋估价价格
为基准价格,对住宅是标准房屋基准价格,非营业用房是分区基准价格,营业用房是路线基准价格;
为市场比较修正综合系数。
对其它较为特殊的被拆迁房屋可采用其它市场化估价方法估价。
第八条基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础;非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格;非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅的基准价格以市场比较法、收益还原法、成本法等方法测算得出。
第九条拆迁估价的价格应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。
第二章住宅拆迁估价
第十条成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为:
。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。
。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为:
标准房屋比准价格= 可比实例价格××××
标准房屋基准价格= (n为可比实例数,n≥3)
标准房屋基准价格应是房屋位于标准层(楼层系数100%)的价格。
—交易情况修正系数,由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100。
—交易日期修正系数,该系数可根据建设局提供的房地产交易价格信息确定。
—实体因素修正系数,为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数,该系数确定参见附件六。
—区位因素修正系数,为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数,该系数确定参见附件六。
。各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。
其计算公式为:
被拆迁房屋估价价格= 标准房屋基准价格× × ×F
Ki31─实体因素修正系数,为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数,该系数确定参见附件六。
Ki32—区位因素修正系数,为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数,该系数确定参见附件六。
F—楼层系数,按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整。
成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。
第十一条非成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为:
。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。
。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为:
标准房屋比准价格= 可比实例价格××××
标准房屋基准价格= (n为可比实例数,n≥3)
标准房屋基准价格应是房屋位于标准层(楼层系数100%)的价格。
—交易情况修正系数,由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100。
—交易日期修正系数,该系数可根据建设局提供的房地产交易价格信息确定。