文档介绍：成本房价一、房价的真相(看看开发商到底赚了你多少钱?) 1、投资成本(看看房价成本到底多少?) 一般来说,房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用,由开发成本和开发费用两大部分组成,后期经营的话,还有相关经营税费。(一)、开发成本 (毛地和净地) (2-3%×3) 项目可行性研究费用(1-3%×3)-%×投资额水文、地质勘察费用(%×设计概算) 三(七)通一平费用(实际情况)三通一平50-70元/㎡×占地面积 、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电费用一般占土建费用的15% 设备及安装费计算方法:单元估算法(酒店),单位指标估算法(按建筑面积计算),工程量近似匡算法(按照预算方法),类似工程经验估算法 -200元/㎡×总建面(包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫) 供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、道路40-50元/㎡×道路面积 (不能有偿转让的开发小区内公共配套设施),主要包括: 配套设施建设费建筑工程质量与安全监督费用供水补偿费用,供电负荷费用(增容费) 供水600元/t,,/㎡供电住宅480元/KVA,4KVA/户;商业1000元/KVA,8KVA/100㎡物业管理基金2%×基建投资其他税费2%×基建投资 (又称预备费)3-5%×1-5或3%×投资额市场条件,引起三材价格变化施工图更改,因设计更改而发生的费用自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用(二)、开发费用:是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 ~6项之和为基数,按3%左右计算。 。主要包括以下二项: :%%; :%%; 以上各项合计,销售费用约占销售收人的3%一5%。 ,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三).项目经营税费 :某地级市住宅项目,位于老城区主干道上,占地面积约75亩,,总建筑面积约10万平方米,土地取得费用100万元/亩。注:按七项成本法估算,自有资金不详,测算中未考虑借贷利息。实际上,目前中国房地产开发商项目开发的50%开发款来源于借贷(包括银行以及私人高利贷),比如江西上饶、玉山等地的开发商,-,年利率就是30%上下。如果本项目贷款约占开发资金50%,即大约贷款4000万,那么财务成本就是1200万,也就是均摊到每平米约增加120元,实际成本约为2000元/㎡。 2、经济效益(看看开发商到底赚了你多少钱?) 这是按照开发商预期售价计算的经济效益测算。二、何时见底?(从“中国房地产发展线路和政策变化图”来分析) 自1978改革开放起至2008年前我国的房产政策全景。其间可以将其大致分为五个阶段,第一阶段是1978至1990年,为中国房地产初始阶段;第二阶段则是1991年至1994年的第一轮房地产繁荣期,即被冯仑称为中国房地产的第一个蜜月期,大约3年;第三阶段是1995年至1999年的调整期,历时大约5年;第四阶段是1999年至2007年的第二轮房地产繁荣期,即被冯仑称为中国房地产的第二个蜜月期,大约9年;第五阶段,我觉得可以从2007年年末万科董事长王石抛出“拐点论”为分界点,此后一个月左右,即2008年1月20日晚间10点至21日凌晨,王石连续发表7篇博客,详细解释自己的楼市“拐点论”,标志着中国房地产第二轮大调整开始,这次盘整期将历时多久呢?因本次中国房地产的外部环境比90年代末时更糟糕,我个人以为本次调整期将不低于5年(大概持续周期大概为2008年-2012年),然后到2012年前后慢慢开始回升,开始第三轮蜜月。三、房价的泡沫真会破灭吗? 古人云,以史为鉴,鉴古知今。我们可以拿上世纪80年代日本房地产泡沫破灭和90年代香港房地产泡沫破灭的