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万科●金域华府
房地产成本管理行业特征
成本管理的基本内容---- 合理确定成本与有效控制成本
房地产行业中不同角色的成本管理特征:
施工企业的确定与控制—现场与花费,管理上的问题
设计单位的确定与控制—设计周期与深度,技术上的问题
造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额,技术上的问题
房地产开发企业的确定与控制—产品与市场,经营上的问题;就是要知道哪些该花哪些不该花(有效),每部分花多少合适(匹配),合理配置成本(均衡)。强调成本的产品导向,成本管理是为了配合产品开发, 做出更好的产品。
不同利益原则下导致目的不同,导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异
房地产成本管理理念―5W1H分析
1,成本管理的目的(WHY)—提升价值
2,房地产项目的成本构成(WHAT)—全成本
3,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)—确
定与控制
4,成本管理的阶段(WHEN)—全过程
5,成本管理的责任人(WHO) —全员
6,成本管理的方法(HOW)—目标管理
房地产项目成本的构成(WHAT)—全成本的概念
1,成本的概念:一些基本概念的区别与联系:成本、造价、投资、费用
2,成本构成
建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费
开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费
全成本=开发成本+期间费(营销和管理等)
3,时间与空间上的分布
时间:建设全过程都在发生
空间:公司+现场;实体+费用
工程成本与完全成本
合计
不可预见费
12
其他费用
11
开发期税费
10
销售费用
9
财务费用
8
管理费用
7
开发间接费
6
公共配套设施建设费
5
建筑安装工程费
4
基础设施建设费
3
前期工程费
2
土地费用
1
项目
序号
工程成本
项目发展全成本
开发成本
《经济评价》
厦门万科金域华府
开发商背景:万科企业股份有限公司历经27年发展,足迹遍布41个城市,连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军,。厦门市万科房地产有限公司是万科企业股份有限公司的全资子公司,进驻厦门5年来,从金域蓝湾、金色悦城到湖心岛、金域华府,万科发现、融入、引领厦门人居生活。
开发理念:作为45万平方米国际滨海社区,万科金域华府将建筑与社区、环境、生活有机结合,2期新品以“新活 CITY”带来复合社区的都市新生活。新活CITY是酒店+办公+综合商业中心+公园+国际公寓的复合体。万科金域华府项目包含多元丰富的城市配套,、SOHO、精装住宅、学校、近4万平米生态园林于一体,地理优越,自然资源丰富,15-20分钟可畅享厦门岛繁华。
项目进度:万科金域华府A4地块千余套精装海景房2010年完美售罄。A5地块品质升级, 5月28日万科金域华府二期开盘即售罄,连续五次“日光”。3D精装新品约85-127平米2-4房将于2011年7月底面市!
项目亮点: MALL 举步之间皆是满足 7月2日,万科金域华府已成功签约中影星美国际影院与永辉超市。一个是全国规模最大的跨省院线,一个是被誉为百姓永辉的民生品牌超市,相信两大主力商家的加盟,未来金域华府在家门口即可享受大型超市带来的生活便捷以及星级电影院的高品质休闲,此外,万科强大的区域发展带动能力,,辐射推动杏东周边商业,甚至有望带旺整个集美新城的商业快速发展,缔造另一个新的城市中心。据悉,金域华府正积极与其他知名餐饮旗舰、精品零售及优质幼儿园商家中,新活CITY的都市新生活将更趋成熟。
当厦门开发商还在为精装还是毛坯纠结时,万科早以领先的理念与技术将精装修推向了另一高度。在万科金域华府,全新升级3D精装7大体系、绿色三星技术和全钢大模板技术应用,助推万科住宅迈进全新3D时代。全新3D住宅不仅具备了设计优化更细致入微的Devise(设计),同时还将District(地区)差异融入设计中,充分满足不同地区的不同生活****惯;将为业主实现更高品质人居Dream(梦想)。
户型介绍: