文档介绍：写字楼物业发展建议的思考SALON*写字楼物业发展建议写作的困惑写字楼的租售模式对物业发展建议的影响是什么?低成本高形象?高成本高形象?还是有其他的东西?为什么?写字楼的物业发展建议主要由几方面构成?电梯?空调?大堂?外立面?还是有其他的东西?发展战略物业发展建议市场分析经济产业分析发展商战略租售模式及项目定位2写字楼主要租售模式全售全租租售结合先持有再销售盈利模式销售收入租金收入销售收入+租金收入租金收入+销售收入优点快速回笼资金调整公司的资产结构,提高公司的抗风险能力折中方式先获取一定租金,根据市场条件进行销售风险丧失销售更高价格的机会大量的沉淀资金,较高的财务成本,物业贬值折中方式无法尽快回现承受较大财务成本,物业的贬值,未来激烈的竞争适用条件需快速回现未来竞争激烈区域发展前景有限企业实力雄厚,资金充足,无回现压力区域发展前景好宏观经济持续向好未来前景存在较大不确定性现有租赁市场较好,未来前景较好,有较大上升空间3写字楼价值构成体系——对于市场的价值,而不是本身的固化的价值KPI体系强制性视觉冲击——现代高档的外立面、豪华的大堂硬性指标软性指标功能化体系建筑指标:层高、景观便利停车优质的物业管理大型知名企业的入驻自身或周边的文化、历史内涵交通畅顺配套设施齐全……材料、设备高档齐全优越的商务、政务办公环境成本控制体系4写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线一般情况下,硬性指标价值是呈下降趋势的,影响其价值的变化因素主要是2方面:1设备、建材的绝对老化;2设备、建材的相对落后;时间价值楼宇价值软性指标价值硬性指标价值=+软性指标变动幅度可能很大,在其能正常使用的条件下,没有明显的上升或者下降的规律。其主要影响因素是城市发展、经济波动、产业转移等,同时,因为设备老化等问题,物业管理难度加大、费用上升。5写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线由于硬性指标和软性指标的变化,销售性物业和租赁性物业对价值的取舍是不一样的;时间价值楼宇价值软性指标价值硬性指标价值=+销售期出租期销售性物业主要目标是加强前期价值的投入;出租性物业必须保证前期的投入对后期经营的影响。6写字楼价值构成体系南京金陵饭店(白色框内为写字楼部分):主要客户为意大利菲亚特公司中国总部、微软、戴尔、摩托罗拉、IBM、思科、通用电气、英特尔等纽约帝国大厦:1931年落成,通用汽车公司投资兴建,保持第一高度时间达42年之久。伴随着一个与克莱斯勒争夺世界第一高度的传奇故事。7深圳发展银行大厦——租赁型写字楼8如何控制写字楼租户的质量?发展银行大厦作为银行总部所在场所,必须严格控制进驻企业的类型和质量,主要手段有:控制招租渠道:主要通过银行高层介绍(1/3),内部物业公司招租(1/3),外部中介招租(1/3)。前2种渠道可以很好筛选客户,中介渠道所占比例较小;深度查找客户真实背景:利用银行关系,查找客户资料,判断其背景是否符合要求、是否有足够资金实力;适当延长签约时间:在签订租赁合同时,一般都签订两年的合约,同时交付2个月的保证金。写字楼必须有良好的商务氛围,给使用客户和潜在客户很强的心理安全感和风水好的感觉;作为租赁型写字楼,必须保证有稳定的客户群,防止可能出现的客户大量外流;必须保证客户具备较高档次,防止低端客户进入。9关于“飞标公司”“飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封,客观上影响了发展银行的对外形象飞标公司是一家优质公司,也是优质客户但是,这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企业呢??——按时交纳租金——积极参加各种活动并提供支持——非常支持物业管理公司10