文档介绍：房地产市场营销
第一章导论
房地产市场营销无论从理论上还是实践上,都是一个正在发展的并走向成熟的新领域。面对市场的风云变幻,房地产企业要抓住机遇,必须树立现代化的经营观念,掌握现代化的营销技术,更好的满足社会对房地产商品的需求,增强房地产企业的经营管理水平,促进房地产商品的开发、流通、消费的良性循环。研究房地产市场营销首先要了解什么是市场营销,了解房地产业与房地产市场,从而把握房地产市场营销的一般理论和特殊规律.
房地产业由“富翁摇篮”逐步向平稳回归
2007-2008年网民从26个候选行业中选出的十大暴利行业,房地产业位居十大暴利行业之首。
从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁,各种富豪排行榜上,房地产富豪连年占据半壁江山。国民经济和社会发展统计公报显示,2007年,%,%。
从2003年开始,中国楼市已经历了数次调控,但因房价涨有利于土地出让金收入的增长,并能带动地方经济实现较快增长,调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与投资需求,都是房价上涨的长期推动力。于是,房价越调越涨,成为多数房企和楼市投资人的“经验”。
但是,从2011年以来,中国楼市的调控政策力度之大前所未有,政策的放松也是遥遥无期,房地产调控从打压房价到力争实现平稳软着陆
从26个候选行业中选出2007-2008年的十大暴利行业,依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏,房地产业位居十大暴利行业之首。
以北京市为例,房价自2001年申奥成功后开始上涨,至2006年三级跳式飞跃,三环内楼盘突破每平方米万元;2006年中,四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元;而2007年中,五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘,在经过了金融危机后至2010成交价格始终在二万元左右徘徊。
据统计,2007年全国商品房平均销售价格达到3885元。按照90平方米的小户型计算,,。大中城市的房价与家庭收入比率更高,北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率,甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率,北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万,才能适应这个房价,即使家庭收入按照10%的高增长速度,也需要16年-22年的时间。
从2011年2月17日起,北京执行全国最严厉的“限购令”使楼市回到“房票时代”,遏制市场成交造成观望预期,并成功使房价进入实质下降通道
自从“京十五条”出台之后,北京房价终于刹住了狂奔的步伐。压抑的需求、紧缩的信贷都让在售项目遭受到空前的冷遇。研究数据显示,2011年2月16日开始限购一年来,新建住宅成交量为84114套,同比限购之前一年成交的106999套,%。而二手房住宅成交量则仅为97661套,%。而被誉为最严格版限购下,5年外地户籍限购年限使得购房者回归自住,本地需求占据9成,自住首套占据9成,全市最近一年成交量中投资及投机基本绝迹
课堂思考:
房地产产品价格为何如此牵动人们的神经?你打算在什么时候购买自己的房子?在严酷的调控下,你认为房地产产品的价格将走势如何?
第一节房地产与房地产市场
房地产是房屋建筑与建筑地块有机组成的整体,在本质上包括土地和建筑物两大部分。房地产既是基本生产资料也是基本生活资料,由于房地产总是表现为房、地不可分离且难以移动的特征,因此在国外通常把房地产称为不动产(Real Estate)
在我国,房地产定义为,指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和. 这些固着在土地,建筑物上不可分离的部分,主要包括:为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备,它们往往可以被看做是土地或建筑物的构成部分 因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分.
房地产整体概念
房地产
土地
建筑物
土地使用权
房屋所有权