文档介绍：行业研究

2009 年 5 月 22 日房地产新闻速评

白宏炜
分析员关于出台《土地增值税清算管理规程》的评论
baihw@

事件:
国税总局昨天(5 月 20 日)网站上发布《土地增值税清算管理规程》的通知,该规程将于 6 月 1 日起生效(具体内容
请参见附录)。

评论:
该通知的主要内容是强调土地增值税的清算工作,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等
具体问题做出具体规定。这是在 07 年一月份《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
之后再一次细化土地增值税增收的法规。
对此,我们的评论如下:
•我们认为出台这个规定无非有两个目的,一是增加税收,由于各地方税收下降明显,清缴有利于增加税收;二是
作为发出引导信号抑制房价上涨。我们认为二者兼而有之,而信号作用更大一些,因为土地增值税核算和征收难
度极大,否则也不会多次发文也效果不大,另外土地增值税总量较低,远不如地方政府卖地收入,所以地方政府
执行上也多打折扣。
•该政策对地产商是负面的,尽管不影响盈利但会影响现金流,由于目前预售情况良好,此时征收影响程度有限,
尤其是对高周转类型的公司,对高档商品房开发商影响要大一些。
•这项政策短期内有利于抑制房价的快速上涨预期,有利于成交量维持,但中长期来看效果不大。
由于前期地产板块涨幅较大,该政策会对行业带来回调压力,但我们认为行业趋势不会变化,维持行业乐观判断,重
申逢低吸纳的投资建议。

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关于出台《土地增值税清算管理规程》的评论:2009 年 5 月 22 日
附录
国税发[2009]91 号《土地增值税清算管理规程》

第一章总则
第一条为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其
实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增
值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机
关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行