文档介绍：海泉湾中期发展策略研究报告
中山大学旅游发展与规划研究中心
2009-06-15
目录
规划前言 5
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第一章海泉湾发展的外部条件分析 8
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,城市发展处于转型阶段 8
,辐射力度不强 9
,区位优势逐步加强 10
,未来形势看好 10
“西进”战略平衡东西差距,加强东西互动 10
小结 11
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合作关系 11
竞争关系 13
珠澳同城 14
小结 14
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外部交通畅达 14
内部交通快捷 15
大型项目进驻 16
小结 17
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第二章海泉湾现有资源与产品评价及竞争分析 21
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问题诊断 30
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(罗佳琦) 40
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综合分析 44
竞争分析 45
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:整体评价 49
,温泉品牌效应凸显 49
,投资失控 49
,大而全 49
,海泉湾发展前景堪忧 49
第三章客源市场现状与需求趋势分析 51
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客源市场特征分析 51
旅游者群体特征分析 53
旅游者行为特征分析 55
旅游者感知特征分析 58
客源市场综合评价 61
2 客源市场需求趋势分析 62
高端度假市场 62
会议商务市场 64
基本判断 65
第四章海泉湾中期发展策略规划 66
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一期的正效应分析 67
二期项目开发的目的 68
二期项目的作用 69
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目标定位 69
战略选择 70
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方案一 72
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82
83
方案二 84
84
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88
89
方案三 90
90
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3方案优势 92
4方案劣势 93
方案选择 93
93
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规划前言
本规划是对海泉湾度假区一期发展进行评价并确立二期建设项目定位的研究。海泉湾度假区一期项目自2006年全面开业至今,已经取得一定成效,在港澳、珠三角乃至全国形成了良好品牌和口碑,并获得国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示范区”称号,海泉湾度假区的品牌效应在开业的前两年得到了有效验证。但是随着2008年一系列国内事件的发生和国际金融风暴的到来以及新的假期制度的调整,国际、国内宏观经济形势变化导致了海泉湾经营业绩的下滑。在国内外大背景的影响下,一期的发展势头受阻,进入生命周期的停滞阶段。面对激烈的竞争环境,海泉湾度假区的整体发展既需要对一期建成区的审视和评价,也需要对二期项目的开发进行理性论证。值此时机,进行针对性的中期发展策略研究实为必要。
海泉湾具备了二次发展需要的契机。《珠海市旅游发展总体规划(2007-2020年)》明确提出了近期要重点包装和提升“‘香州情侣路、海泉度假城’两张特色旅游品牌”的珠海旅游发展品牌目标,同时提出将大力培育海泉湾“全国旅游温泉度假第一城”的要求。目前,珠海市政府将海泉湾度假区周边30平方公里的土地作为政府储备用地,并承诺香港中旅集团有优先开发的权利,这为海泉湾二期发展提供了旅游及房地产多元开发的必要保障。根据珠海市“135”行动计划,未来五年,将建设