文档介绍：关于新大盘的六个故事许多人都说,今天中国地产已经进入了一个大盘时代,这种现象的出现实际上是中国目前城市化发展的一种必然现象。今天中国城市化发展的进程,其广度之广,规模之大,涉及人口之多,在人类历史上都是从来没有过的。单就城市建设而言,二十一世纪的最初二十年,是一个注定会由中国人创造奇迹的年代。在这个时代中,我们注定要创造一些西方国家从来没有见过的开发奇迹,但是同时不可避免的是肯定重复西方国家已经犯过的错误。我们现在要谈的这些关于大盘开发的话题,就是要多看一些国外的案例,从国外类似的开发案例中,多总结一些经验,多吸取一些教训,使我们在发展建设的道路上能够走得更快一些—-道路总是曲折的,换句话说,聪明人不是不走弯路,而是擅于在弯路上比别人走得更快些。西方国家所历经的新城开发的种种阶段,我们大部分也要历经一遍。我们所能做的不应当是试图跨越一两个发展阶段,而是应当在总结西方国家经验教训的基础上,缩短我们走的弯路,尽快走上新城建设的正确道路。本着这种从历史看问题的观点,就让我们分析一下国外已经在新城建设上发生过的几个“故事”。大院与大盘。当我们现在开始总结新时期的房地产开发时,我们总喜欢说一句话,那就是:我们告别了长期以来计划经济的单位分房时代,迎来了房地产开发的一个全新时期。但是如果我们仔细注意一下就会发现,我们现在所建的大部分小区,无论是总体规模还是管理模式,在大多数情况下和原有的单位大院的居住区有许多惊人的类似。一样的围墙大院,只是围墙由封闭式的院墙换成了透明式的栏杆。一样的行列式布局,只是在这种布局中多增加了一些绿地与景观,甚至与旧的大院都一样,还都是一个大门口。大门口上也一样是有人站岗,当然,站岗人的名字换了,原来我们管他叫警卫,现在我们管他叫保安,但是那种询问与登记的制度都会时时的提醒你,大院还在,属于大院的安全感也还在,好像那种大院文化也还在。这种大院式的封闭为我们的城市建设带来了诸多的问题,开发商出于降低管理成本的考虑,往往在这些“大院大盘”进行建设时,都会做两项工作:一是把原属于小区内的市政路统统干掉,或者完全改为区内道路,以便于实行封闭式管理,然后,在此基础上就可以尽量减少小区的出入口,最好只留一个出入口。这样一来,就可以把小区保安的数量减到最少。说到底,这还是一种管理者的思维方式而不是一种服务者的思维方式,在许多很大很大的大盘中,我们就会发现,这种做法的弊端也被放大了,当大家都在熙熙攘攘中共同进入一个气派的小区大门的时候,有许多客户才发现,今后的路还长着呢,他们还要差不多再走一公里才能到达他们真正的家。当然了,这一方面可以锻炼大家的身体,另一方面,也可以验证我们现在大盘到底有多大—-已经大到了内部应该再开一条公交线路的程度了!这是多么扭曲的一种思维!为了让一两个管理者感到方便,居然能够让这么多的使用者都感到不方便。这不禁让人想起了非典时期的首都机场,当时,所有的人都要做体温检查,但国内区和国际区都只开了一个检查口,所以有旅客都挤在口外等候检查,一等就是二三十分钟,许多旅客愤愤不平的说:“这么多人挤在一起,这要是有非典早就传染了。”我问工作人员,为什么不多开几个口?得到的回答极其明确:“便于统一管理”!这句话太熟悉了,在许多大盘开发的研讨会上,许多的开发商都说过同样的一句话!时代变了,买卖关系变了,开发模式变了,楼房样式变了,但我们的思维并没有变。我们思维中的许多成份还停留在当年的大院里,这就是我们所说的思维定式。而这里所说的我们,可不光是只开发商,更指大众购房者,甚至可以说是大众购房者的思维定式把开发商引导成为今天这种开发思维。大家想想看,当你下班之后,心安理得的走过这种集中封闭大盘的大门时,你心理有没有感觉到很不舒服呢?没有,大多数情况下我们还是挺舒服的,因为我们在大院中就已经被人管理惯了,我们已经将自己定位于一个被管理者,准备接受物业管理者的管理,而常常忘了我们是出钱的,而他们是服务者!服务者应当用自己的不方便换来被服务者的方便,但现在常常却是相反。这使我们想起了一只老鹰的故事。有这样一只老鹰,从小就生活在动物园的笼子里,每天就在笼子里盘旋飞翔,因为笼子太小所以它从来没有尝试过直线飞翔。后来有一天,鸟笼破了,许多鸟飞了出来,老鹰也飞出来了,但它很容易又被管理者捉了回去,为什么呢?因为它在出了鸟笼之后,还只会绕着圈子飞,而不知道直线飞翔可以让它远离这个是非之地。这只老鹰和我们一样,都有思维定式,都有路径依赖!从建国以后,我们和我们的父辈们在大大小小的各类大院中生活了接近五十年,现在让我们忽然从里面搬出来,我们很难在一夜之间就将这种大院思维彻底抛弃,我们会发现,这种大院的居住模式已经作为一种心理情结渗入到了我们的血脉中。这不是一朝一夕可以轻易改变的,五十年啊!五十年的人在大院,五十年的人在单位,使我们已经有了很深的