文档介绍：美国住房金融市场:运行机制、监管改革及对中国的启示
张桥云/郎波
【专题名称】体制改革
【专题号】MF1
【复印期号】2011年08期
【原文出处】《经济社会体制比较》(京)2011年3期第94~101页
【作者简介】张桥云,经济学博士,西南财经大学金融学院教授、博士生导师、执行院长;郎波,西南财经大学金融学院博士研究生
【内容提要】
住房金融是住房市场发展和国民经济增长的推动力,中央经济工作会议明确提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。文章在深入分析美国住房金融市场的运行机制、监管改革的基础上,对完善我国住房市场提出三条建议:一是需要专门为中低收入家庭购房建立政府担保机制;二是鼓励银行和保险公司通过开展按揭贷款转让和证券化为住房市场建立流动性补充机制;三是加强对住房金融市场的立法与监管。
【关键词】住房金融市场/监管/住房市场
    2010年12月召开的中央经济工作会议指出,“要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,大力发展公共租赁租房,缓解群众在居住方面遇到的困难。”并首次明确提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是党中央切实关心住房困难群众和分层次解决城市家庭住房问题的重要举措,而银行是否有持续性的放贷意愿是保证这一举措能否落到实处的关键。
    美国1933年以后逐步建立和完善的“一级市场政府信用增级+二级市场流动补充机制”对我国解决城市中低收入家庭住房问题和促进住房市场进一步发展具有重要的借鉴价值和现实意义。
    一、美国住房金融市场体系与运行机制
    20世纪30年代大危机后,美国逐渐建立起了较为完善的包括住房金融一级市场、二级市场和立法与监管的住房金融运行与调控体系。其中,在一级市场中建立了针对中低收入家庭的政府担保机制,而在二级市场中建立了以“两房”为核心的、通过证券化补充抵押市场流动性的机制。尤其是政府在解决中低收入家庭住房问题中扮演了十分重要的角色。
    (一)一级市场
    美国住房金融一级市场参与者除借款人和开发商外,包括贷款机构、中介机构、政府机构等,形成富有特色的美国住房金融一级市场(见图1)。
    
    图1:住房金融一级市场:参加主体与运行机制
    
    美国的抵押贷款机构主要包括商业银行、储蓄银行、储蓄贷款协会、抵押公司(或抵押银行)和信用社。这些机构是抵押一级市场最主要的资金供给者。其中,储蓄银行、储蓄贷款协会是传统的抵押贷款机构。但是在20世纪80年代储贷危机之后,抵押贷款市场结构发生了变化,商业银行成为最主要的住房贷款资金供给者。
    在美国金融危机前的抵押贷款市场中,抵押银行发挥了非常重要的作用,其中不乏像countrywide这样的超大型抵押银行①。因规模不同,抵押贷款机构在一级市场中的作用和业务形式有明显差异。小型贷款机构的主要作用是签订贷款合同,受资金规模限制而难以大量和长期持有抵押贷款。通常的情况是签约以后将抵押贷款卖给大型抵押公司、大型银行或保险公司,后者也可能再转卖给“两房”。与商业银行等存款式抵押贷款机构不同,抵押银行不能吸收存款。因此,其贷款资金来自于资本金和商业银行授信资金。
    商业银行,特别是大型商业