文档介绍：胶州市李哥庄产业规划研究报告(阶段汇报)2015年10月上海信众投资管理有限公司谨呈:青岛正悦投资开发有限公司关于项目的核心理解项目理解(性质与指标)——目标体系理解——核心问题构建【引言部分】3本项目地块上有少量厂房,其余均为农田,地块内道路绝大部分为土路。项目处于传统的工厂区域与高新园区之间,以村落、农田及村镇企业为主,城市化及功能发展相对落后,成为当前制约项目的障碍之一。【1、关于区域的理解】工业厂房区域项目北地块项目南地块国家级高新区李哥庄镇以制帽、新材料和装备制造项目为主导产业,李哥庄现有企业超过700家,其中制帽企业近300家。现有多数产业以初级加工为主,已有产业升级趋势。【2、关于项目属性理解】ACB地块总用地面积(公顷)水域面积(公顷)基本农田(公顷)禁建区(公顷)可建用地面积(公顷)北区8242472300347南区104025733316433合计186450456316780这是一个产业综合体项目,但土地规划中农田和水体占比较大,可建设用地较为有限,如何形成一个具特色及规模性的产业园运营?成为关键!禁建界限建界示意图青岛市前提——政府税收、就业、形象项目对于胶州市的产业升级、区域发展等方面担负使命,对区域形象提升负有责任;借助企业实力,整合行业或产业资源,提升和带动区域开发环境;目的——企业盈利结合政府要求,最大限度回现,开发更加契合胶州当地市场的产品;以本项目为契机,建立正悦集团在青岛的品牌形象与影响力,未来升级为环渤海经济圈龙头企业。环渤海经济圈【3、关于目标体系理解】关于项目定位研究都必须以现实条件为基础,以政府和企业共同目标为导向,如何实现二者之间的平衡,成为关键!R2我们想要什么?(针对目标的规范分析)品牌目标:打造正悦集团的地产品牌,在产业开发领域开辟一片新天地;利润目标:在保证政府目标前提下追求利润和经济效益的最大化;战略目标:——对于区域:引领开发区的产业升级和区域形象的提升;——对于企业:立足青岛的同时,逐步占领环渤海经济圈。S我们有什么?(针对现状的实证分析)品牌:名企品牌,实力较强,在城市综合运营、能源矿产等领域有显著的竞争优势;经验:专注于城市综合运营、房地产二级开发、能源矿产、金融投资、国际商贸等;区域:未来规划利好,但目前产业结构相对欠佳,产业开发环境相对受限;项目:以村落及城乡企业为主,目前缺乏商务办公、商业氛围。核心问题是什么?我们怎么办?(解决方案的提出)我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题1、项目的产业方向与整体定位?2、采用何种开发模式更加适合?3、选择运营管理方式最为优越?——基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件、金字塔模型,信众认为项目应该解决的核心问题是:解决产业方向与定位问题【报告正文】【第壹部分】首先,项目是一个产业园,需要解决整体概念与方向,给政府和自己一个交代食品产业中心环渤海经济圈食品生产加工企业集聚区;山东省食品科技研发基地;青岛市食品生产贸易中心。紧紧围绕城市发展目标,加快推进食品产业发展,打造华北地区特色产业创新园区。抓住临空经济与对外贸易的发展契机,打造进口食品展贸中心,同时也将国内产品出口海外。、展会经济、互联网+等有机结合,。