文档介绍：:..第一章房地产周期要研宄由于中国的房地产周期,既要考虑房地产业自身的特点,更不能忽视中国的特殊国情。那么应该如何科学地综合评价房地产的周期波动呢?研宄房地产周期,应先回顾经济周期理论,经济周期理论是经济学的一个重耍组成部分,也是房地产周期理论的某础。,经济增长都不会是不带一点起伏,如一条直线般发展,而是在伴随着波动不断前进的。经济周期可划分为古典型与增长型。古典型指经济总量围绕着一个绝对值上下波动,当经济衰退时,经济总量呈现绝对的下降,这一类型的经济波动主要存在于20世界30年代前的工业国家。而对增长型的经济周期而言,绝对意义上经济下降的次数大大减少。即使是在经济衰退时期,经济总量在相对意义上下降,但绝对值仍然为正数,呈现为经济增长速度减缓。一般研究的经济周期指的均是增长型经济周期、如图1所示,对于增长型的经济周期,可分解为增长趋势和周期性的波动。波动一般包括了复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段,其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程(也可称为繁荣期或景气期),衰退与萧条两个阶段构成收缩过程(也称为衰退期或不景气期)。在从扩张过程转为收缩过程时,宏观经济到达繁荣期的最高点即波峰;当从收缩过程转为扩张过程时,宏观经济达到萧条期的最低点即波谷。经济活动所表现出的这种波动,是重复出现并显示出一定的周期性的。故称之为经济周期。图1经济周期各阶段示意图[1],中国对房地产周期的探索起步较晚,研究较少。对部分既冇的中国房地产周期文章分析之后,发现有如下特征:首先是对房地产周期波动有不同的定义,归纳起来有两大类:第一类观点主要从经济角度看:谭刚(1994)的《房地产业的周期波动》[2],何国钊,曹振良,李晟(1996)的《屮国房地产周期研宂》[3j等文章都是从经济周期的角度来分析房地产周期或房地产周期波动的。他们的观点认为房地产业发展过程中的起伏波动的基木上是与宏观经济的周期波动相似的。房地产周期也呈现出“复苏-繁荣-衰退-萧条”这四个阶段构成的周期性循环波动。除此之外,也有学者使用景气循环(BusinessCycle)即经济活动的繁荣(景气)与衰退(不景气)现象重复交替反复出现来描述。房地产景气循环是指房地产各阶段彼此交替活动出现繁荣、衰退的经济现象,这与复苏、繁荣、衰退、萧条的循环在本质上是一致的。第二类观点主要从房地产业的运行过程来定义房地产周期:如房地产生命周期,该观点认为,与任何产品的生命周期划分为投资一生产一交易一使用四个阶段相似,这四个阶段交替循环反复产生的过程构成了房地产的生命周期。值得注意的是,不同于一般消费品,房地产生命周期较长长,从投资一直到使用的各阶段之间存在着时差(Time-Lag)现象。在主编的《房地产经济学》中,陈柏东、张东(1996)提出了房地产经济周期运行过程观点。他们认为房地产经济周期运行过程是房地产在连续交替循环往复的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程,以房地产商品的生产为起点,包括土地开发、房屋建造、房地产推广营销、使用、维修与服务等阶段或环节[4]。其次从内容上,主要也为了两类:一类是针对房地产周期的定义及相关的经济学理论进行探讨。另一类是从实证分析的角度,利用实际的数据,选择恰当的模型,进行研宄。如张红,谢娜[5](2008)利用1991年到2005年的北京市数据研究了北京房地产的周期波动情况。通过主成分分析与谱分析方法,他们得出结论1992年到2005年北京房地产市场的供给和需求均存在可观察的周期性。且两荠的主周期时间长度相一致。因此认为供求关系较为稳定,北京的房地产市场发展基本保持了均衡。茁毓海:61在其硕士论文中描述了主成份方法的基木思想和实现步骤,但未能采用主成份方法来深入分析我国房地产市场的周期波动情况。从文章研宄房地产的区域来看也可以分为两类:一类是研宂全国性的房地产市场,如唐志军,徐会军,巴曙松[7](2009)利用时序全局主成分分析的方法分析了中国房地产周期波动情况,认为我国的房地产增长周期主要经历了两个完整的周期,分别是1999年1季度到2003年4季度,以及2004年1季度到2007年4季度,2008年开始我国房地产进入了向下调整的过程中,并分析了影响房地产周期的主要因素。另一类是针对个别城市或地区来进行研宂,如胡芬:8](2007)在其硕士论文中对广州与上海的房地产市场的周期波动进行丫对比分析。从研究变量来看,又分为只用一个变量如房产销售价格,然后对单个序列进行分解。或者取多个变量,建立线性或非线性的方程。,经过百余年的发展,房地产市场己经相当成熟。如图