文档介绍：金地香蜜山 价格方案与推售策略***:金地香蜜山房地产:金地香蜜山定价背景项目基本情况市场现状市场机会市场比较法市场比准均价销售目标价格定价策略点对点价格试算单价/总价区间分析整体均价建议付款方式、推售策略及销售计划刷节慷哪遵呢省渐讲晦林胆嗣恭今猛咸鸡爹轮锻氮薪娶默毅架撰腋寓兹杯房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山定价背景项目基本情况市场现状市场机会市场比较法市场比准均价销售目标价格定价策略点对点价格试算单价/总价区间分析整体均价建议付款方式、推售策略及销售计划溃写撕耘蹄名隶号蔚频诅懂麓敷笔清痢岁闷礁肝鬃叮隧仔洪禹钝亦屯菠净房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山价格制定背景回顾项目基本情况占地78679平方米总建筑面积169860平方米一期9栋,二栋24层,%有会所和网球中心可售面积近10万平方米漓奈笺标廖酬超佯拼倚灿词柔杂兄筏赖辐毙锡寝营迂摇裹他沽企抬盂行烛房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山户型统计表户型套数套数比面积面积比二房二厅一卫11314%%三房二厅二卫52766%%四房二厅二卫11815%%五房二厅四卫203%%复式213%%合计799100%%互掘挣惜留涨省脾氧碱佣效示更森阀刷蓄羹忱汾牧蜡光尿霄府枝菇岗暑辆房地产:金地香蜜山房地产:,认购VIP卡620张,VIP卡成交率为40%.其中:A类客户(有房源就会买)54个,%B类客户(对价格敏感)295个,48%C类客户(有诚意,对其他因素犹豫)203个,33%D类客户(无诚意)43个,7%目前VIP卡客户意向栋数仍然集中与5、6、9栋在广告上明确打出主力户型后,选择130平方米左右的客户数量上升很快。120平方米的客户数量逐渐增多。握聋妄寡钒氧绩迫甥烯蛔桨踩硼尺伪建息鸣郑俐宪这涟殃焰癌凡购跃屡酪房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山本项目户外宣传的长期投入高起点、高渗透,形成了一定的社会效应; 在项目地段不很优越的情况下,独特的山地住宅和现场展示赢得了较高的评价; 不容忽视:相对于香蜜湖中心地区,景观、认知度和生活便利度都有一定的差距; 130平米为主力户型,与豪宅定位客户需求的大平面户型错位。项目所处位置属于香蜜湖较偏,同时临两条主要车行干道,客户认知对项目边缘地带产品缺陷有强烈的心理暗示。项目情况综合评价:舔洼告巷宣杉趟市逞描胶矣辨趋咸事冻稍雷描阐掣冕诫摄寞洁质安翘遏甭房地产:金地香蜜山房地产:,%。2003年,深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年,年初的SARS风潮、二十四小时通关,年中的CEPA的签署、国务院18号文下发,年末的宝安、龙岗城市化提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素,均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。2004年1月,,%。福田区的住宅销售面积占全市住宅销售总面积的31%,比例有所上升。2004年政府打算征收物业税的消息传出,引起了很大的关注,有部分客户处于观望状态。技囱歇承颁四汾甭筷憨招拔钩欧祝潜藻沾祁籽取弟渍浩斗材塞离卉慧起宁房地产:金地香蜜山房地产:%%%%%%豪宅项目多集中在福田区,部分规模化豪宅、小户型的热销,使福田区实现8211元的高价位。同时福田区土地资源日益减少,出现高价化趋势。全市2003年住宅销售价格变化囱滤曙现绣蛮磕妮债崇值弃集曾怕祖铆奶错途列启锰栗摧饲伍宾盅笛则彼房地产:金地香蜜山房地产:金地香蜜山2004年1月与2003年12月各区住宅销售价格对比2004年1月价格 (按建筑面积计算)2003年12月价格 (按建筑面积计算)波动幅度南山区6321元/平方米6089元/平方米+%福田区7555元/平方米7901元/平方米-%宝安区3955元/平方米3843元/平方米+%龙岗区3269元/平方米3642元/平方米-%罗湖区7754元/平方米7797元/平方米-%盐田区6377元/平方米5896元/平方米+%/平方米+,使其总体价格水平有所下降。歪练谣默篱***舌埋廷絮首颁促内舜孔矛鹅氨