文档介绍：金佰利地产顾问机构
GOLDEN BARON PROPERTY CONSULTANTS MRVHSNIDM
宁夏中高端地产项目营销实战专家
“拉普斯E岛”整合推广初步构想
正丰·之色诱
【第一章】
【面对的问题点】
“水中央”迷思
内在三大问题点
在森林公园里,大家都在做“山、湖、林、园”
项目因为规划而带来的户型配比的劣势
项目所处区位与平民区接壤,不利于营造高尚住宅氛围
外在三大问题点
2009年各大“豪宅”的冲击
地产项目包装同质化
银川居住新中心规划和配套的延滞性
以上六大问题点,
在“水中央”推广中是无法回避的
也是我们的营销推广策略中必须面对和解决的。
2009年——银川“豪宅”井喷年
银川2009年的地产市场,高档住宅供应量将急剧放大。
以水中央的整体品质,同比竞争来自全市范围内
水中央将面临着全面的性价比之争和物业形象之争
从2005年至今,银川市的中高端、高端项目一直在避讳建点式小高层和高层原因是:银川属于典型的北方气候,通风和充分的采光是绝大多数购房者在购置物业时的基本要求,而点式住宅最大的局限性就在于它的通风采光性相对板式有明显的先天缺憾!
(1、欧陆经典2、尚景世家3、民生王座4、陶然水岸5、颐和城府6、森林半岛7、林荫香榭8、中国人家9、观湖一号10、艾伊水郡11、中房高尔夫花园12、城市一号 13、尚东国际)
上述13个能够与本项目相媲美的中高端项目有几个共性,是值得我们在E岛的规划定位中学习借鉴的。
共性1、他们均为板式住宅都有良好的通风采光优势。
而我们是点式住宅,劣势还是比较明显的。
共性2、为了强调房地产的特殊性,它们在立面的处理上基本存在着不同的建筑风格,根据不同风格他们都有不同的主题,此主题使他们的差异化营销得以成功!
而我们风格不十分明确,不利于客户识别。
共性4、为了强调楼盘的高端,一般面积很少有低于120平米以内
的户型区间(不含公寓)。因为中高端楼盘的客户定位本身就是中
产阶级以上的客户群。
而我们有相当量的中户型,定位与其它区别较大。
共性3、面积区间基本上以130-180的三房为主力销售户型。要求客厅和主卧大开间。
而我们的户型区间较为分散,不利于主力户型的诉求。
共性6、以上的几个项目还有一个共性就是客户对景观的需求更大,
他们注意整个楼盘的品质,包括建筑细节、地理位置、景观水系等等
一系列能与他们身份相呼应的每一个细节!所以关注楼盘的细节是我
们设计时应该注意的问题!
这是我们不多的可以加强成为我们卖点的地方!
共性5、一梯一户、或一梯两户,两梯四户都很少出现。原因是:中高端楼盘的客户群体基本上都是社会层次较高,有一定的品味和鉴赏力的社会精英人士。他们需要相对的安静和私密性,更要求尊贵独享!所以在民生5期王座的项目上采用了电梯入户的设计后引起了此人群的绝对共鸣!也成为了此项目的一个很大的卖点!
而我们的单层六户无疑是劣势尽显!