文档介绍：一、项目周边情况分析目前项目周边的商业氛围不足,人流量较少,已经经营的商铺主要以品牌服装、美发、布艺、精品、茶等。位置:市民中心南,沙井中心路上,临近107国道。西面是万丰公园南面是空地和烂尾厂房。东面是工业厂房、沙井电子城北面是天虹商场商业层次呈现明显的格局分化发展,商业档次阶梯格局已经初步浮出水面。一、项目周边情况分析中心批发市场沙井电子城商业环境经营环境周边新的项目正在筹建启动阶段,估计中、高层消费人群将进一步集中在项目周围,但是仍不能对项目周围的居民结构形成决定性的改变。周围居住人群在可预见时间内将继续以低层次、低消费人群为主要居住群体。一、项目周边情况分析居民以本原居民和工厂工作人员为主,其中低收入阶层占绝大多数(二)居住环境项目本身为片区提供了部分高档居住人群,初步估计在6000人左右当地原居民的消费意识相对较弱,消费主要集中在低档次的消费方面。消费情况一、项目周边情况分析周边低档次经营为主,消费层次相对较低。餐馆经营状况与低档服装经营比较好,低档消费群体存在以外,还存有一定的中档消费人群。2、周边消费群体以低档次消费群体为主,中高档次的消费群体相对缺乏,尤其是高档次消费群体。周围居民以本地原居民和外来工作人员为主,消费意识相对弱,整体消费能力不够。一、项目周边情况分析1、周边商业环境正在形成之中,商业格局中在呈现明显的分化,并且都呈现快速发展的趋势。结论丽沙花都项目主要以住宅为主要经营开发目标,住宅是本项目的主体部分,商业的本项目的辅助部分。住宅目前已经基本入伙完毕,对商业有一定的促进作用。二、项目现状分析1、交通情况:项目的主要交通服务系统为中心路,中心路目前交通通畅,车流较大,对项目有经营有一定的带动作用。2、商业在项目中的地位3、物业临街情况商业部分主临街面为中心路,次临街面为107国道与中心路的联系道路,其他为次要联系道路,临街状况较好。在规划形式上,商业主要以步行街的形式体现,目前剩余商业处于商业步行街的内部位置,临街状况较差,对外昭示性不强。在推广设施方面没有对项目商业进行独立的建设,没有解决商业需要的昭示或者展示的问题。二、项目现状分析4、商业经营情况根据现场调查整个项目的商业以返租三年的形式进行销售,剩余44个单位和G栋二层尚未销售完毕。从现场获取的信息得知,项目原来销售价格在12000---18000/平方米之间,销售价格较高,租金在50—80元/平方米之间,租金价格以近严重超出市场的预期。在经营定位方面,项目定位为品牌专营一条街的形式经营中高档产品。二、项目现状分析目前的经营状况比较萧条,能否维持持续经营仍然是值得怀疑。二、项目现状分析5、经营效果在此一年以前,项目由于具有较高的预期经营效果,获得了大量的经营者支持,进驻了一大批品牌经营者经营但由于市场中、高档消费群体严重不足,无法支撑经营者经营,导致目前除很少一部分经营者仍然在经营以外,大部分经营者都已经撤离经营现场租金情况