文档介绍：第一节概述一、概念及特点1、概念:土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权(种植物、养殖物及其他物品)、取得增值性收入(包括货币、实物、无形资产等收入)的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。2、特点: (1)以转让房地产取得的增值额为征税对象;(2)征税面比较广;(3)采用扣除法和评估法计算增值额;(4)实行超率累进税率(增值额与扣除项目金额的比率);P217(5)实行按次征收(每次转让后申报纳税)。二、开征的意义1、开征土地增值税,可以抑制房地产的投机、炒卖活动,防止国有土地收益的流失。2、开征土地增值税,增加财政收入。第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。具体规定如下:1、以房地产投资、联营:房地产转让到投资联营企业,暂免;将投资联营房地产再转让,征。2、合作建房:建成后自用,暂免;建成后转让,征。3、企业兼并转让房地产:暂免4、房地产交换:单位之间换房,征;个人之间互换自住房免征。5、房地产抵押:抵押期不征;抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。6、出租:不征(无权属转移)7、房地产重新评估:不征(无收入)8、国家收回房地产权:不征9、继承、赠予:继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人不征;非公益性赠予征。二、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。三、税率土地增值税实行四级超率累进税率,税率为30%-60%。如后:P221级次增值额占扣除项目金额的比例(%)税率(%)速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分6035第三节转让房地产增值额的确定土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额一、收入的确定转让房地产取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人发生下列情形的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税:1、隐瞒、虚报房地产成交价格;2、提供扣除项目金额不实的;3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。二、扣除金额的计算(一)取得土地使用权所支付的金额:即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(开发成本),或者旧房及建筑物的评估价格。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(开发费用):即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。