文档介绍：意向书 ( LETTER OF INDEMNITY )
慎签购房意向书定金和订金大不同
新浪乐居讯(编辑刘艳君)“开盘前认购4千抵两万”“诚意登记可享最低96折优惠”……为了保证开盘当天的人气,催旺销售,开发商可谓各出奇谋。购房者为抢先取得购房优惠,和开发商签订购房意向书,交纳诚意金,存在哪些法律风险呢?
案例:近日,余先生在禅城旧城板块某楼盘看中了一个90㎡的精装单位,并在销售的引导下签订了购房意向书(或称商品房认购书),交纳了2万元诚意金。后来,余先生从开发商提供的购房合同范本上了解到,销售口中介绍的内容与项目实际规划不符。
问题1:如果余先生不想购买该单位,他能取回2万元诚意金吗?
解答:
余先生是否能取回诚意金,首先看这个诚意金的性质是定金还是订金。《商品房销售管理办法》规定,开发商在与购房者签订购房合同前,收取的具有预付款性质的费用,应当在签订购房合同时抵作房价款;如果双方最终不能签订购房合同,开发商应该返还这部分的费用;如果双方另有约定,则从其约定。诚意金一般作为订金,若双方最终未能签订购房合同,购房者有权取回这部分费用。但值得注意的是,若购房意向书的相关条款把诚意金的性质约定为定金,则无法取回。
问题2:定金与订金有什么不同?诚意金、保证金等又是什么?
解答:定金是作为合同履行的一种担保,对双方均有法律约束效力。购房意向书(或称商品房认购书)中,一般会约定楼层、户型、建筑面积、价格、首付款金额、和签订购房合同的时间等内容。根据我国《担保法》中的相关规定,如果双方能如期签订购房合同,则定金可抵作价款或者收回;如果因为购房者的原因无法履行合同,则购房者无权要求收回定金;如果因为开发商的原因无法履行合同,则购房者有权要求开发商双倍返还定金。
订金具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
无论是诚意金,还是保证金,购房者应该看清楚购房意向书上的具体条款,确认清楚它的性质是定金还是订金。
问题3:在签订购房意向书时,需要注意什么?
解答:(1)购房者在签订购房意向书前,应先了解心水楼盘的相关产品是否已经取得商品房预售许可证。未取得预售许可证的开发商向购房者收取诚意金,属于违法行为;(2)细看购房意向书的相关条款,关于楼层、户型、建筑面积、价格、首付款金额、和签订购房合同的时间等条款,越详细越好;(3)为了避免购房合同和销售介绍的内容不符,购房者可以先了解清楚将要签订的购房合同范本,另外,争取把开发商的承诺写进购房合同。
问题4:怎样认定购房意向书的违约责任?
解答:上文提到如果因为购房者的原因违约,则开发商有权不退回定金。但余先生认为,购房合同的内容与销售口中所讲不一致,应该判定为由于开发商的原因违约。南海桂城的吴律师分析,关于购房意向书的违约责任认定是比较困难的,建议购房者应保留相关的宣传单张。在合同争议纠纷中,文字资料的佐证十分重要,必要时可向相关行政部门投诉。
一、意向书概念
意向书是当事人双方或多方就合办企业或项目的事宜,经过初步协商而达成共同意向的文书。
二、意向书的作用
(一)传达“意向”,提请对方注意或供参考,可以约束双方的行动,保证双方的利益;
(二)反映业务工作上的关系,能保证业务朝着健康有利的方向发展;
(三)为正式签订协议或合同打下基础。
三、意向书的分类 (意向书按其签署方式可分为)
1、单签式意向书、
2、联签式意向书、
3、换文式意向书,
其中最常用的是联签式意向书。