文档介绍：最后的居住盛宴----上城骏园3期----目录PART1目标篇PART2市场篇PART3策略篇PART4客群篇PART5执行篇PART1目标篇目标期望我们的总体目标:2011年3月26日首批单位公开发售2011年5月份二批单位公开发售6-8个月基本完成三期约8万㎡货量销售,总金额约6亿售价目标17/18栋均价幅度:7300-7500元/㎡23/25栋均价幅度:6200-6500元/㎡20/19栋均价幅度:6500-6800元/㎡21/22栋均价幅度:7000-7200元/㎡15/16栋均价幅度:8000-8500元/㎡12/13栋均价幅度:6800-7200元/㎡根据项目不同位置所受周边环境影响、客户对不同位置单位接受度情况,结合市场现状及未来的竞争情况,我们对上城三期初步预计实现售价目标如下:3期可实现销售金额:约6亿PART2市场篇发现问题品牌的竞争问题1:如何提高品牌知名度?珠江地产[珠江·帝景湾]奥园集团[江门奥园]越秀地产[星汇名庭]海伦堡地产(中颐集团)[海伦堡·林荫彼岸]结论:上城地产与上述地产品牌尚有差距问题2:如何提高项目形象?结论:由于近一年内未对外做任何推广宣传,市场关注度低,项目形象有待提高。[江门奥园]--做生活的冠军[金汇城市广场]--精心雕琢城央罕有[凤山水岸]--山湖揽尽境界天成[中天国际]--中心之城心中之城项目形象的竞争问题3:如何选择适合的上市时机,避免过度竞争?产品的竞争项目面积范围(m2)2011年预推货量(套)预计开售时间主力户型嘉悦名都130-180㎡约6282011年5月三房:131㎡约120套;三、四房:160-180㎡508套;城建星汇名庭未知预计3502011年5月未知江门奥园84-100㎡2002011年5月二房:85-90m2;三房:95-100m2凤山水岸106-142㎡7652011年5月三房:106-142m2765套中天国际125-178㎡1832011年5月三房:125-143㎡122套;四房:178㎡61套金汇城市广场116-157㎡2802011年5月三房:约116-125㎡占140;四房:约140-157㎡140套珠江帝景湾140-160㎡3802011年5月三房:约140-160㎡380套江门海伦堡180-193㎡3362011年5月四房:180-193㎡336套五邑碧桂园130-160㎡4802011年4月三房:130㎡240套;四房:160㎡240套嘉峰汇80-130㎡3202011年6月两房:80㎡54套;三房:95㎡106套;三房:130㎡160套天安东湖项目90-130㎡约8702011年6月未知汇景湾110-170㎡3682011年8月三房:110㎡198套;三房:127㎡74套;四房:144㎡62套,四房:154㎡34套天骄半岛86-160㎡4602011年5月二房:84-95㎡约75套;三房101-130㎡约150套;四房:140-160㎡约75套骏园3期100-170㎡6602011年3月三房:100㎡432套;三房:140㎡144套;四房:170㎡84套。合计6280结论:从区域竞争看,2011年上半年,其他楼盘主要消化目前余货,其中100㎡三房处于市场空白,新的货源上市在2011年5月以后,主要面积在84-170㎡二-四房产品,下半年,市场将逐趋激烈。PART3策略篇解决问题