文档介绍：房产评估报告异议书申请事项:申请对xx房地师估估字第xx号-xx《居住房屋拆迁估价分户报告单》进行鉴定。事实与理由: 申请人是xx路xx弄xx号的户主和同住人,依法参加xx年xx月xx日由裁决机关xx市xx区住房保障和房屋管理局主持进行的与xx市城市建设投资开发总公司、xx市某某区土地发展中心的调查与调解会议。现因申请人对xx房地师估估字第xx号-xx《居住房屋拆迁估价分户报告单》有异议且该评估结果未经房屋拆迁估价专家委员会进行鉴定。故根据《x市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条“在审理过程中,当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的,裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定”的规定,向裁决机关xx市xx区住房保障和房屋管理局明确提出对评估结果的异议并申请鉴定。房地产估价师考试房地产评估报告常见错误类型75例报告书结构方面的错误●报告书漏项。●报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言写报告。●估价时点设定不正确。如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。●报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算,或者有效的时间段。●如果考题中出现“估价师声明”,要特别注意如果有2位估价师签字,则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。●如果考题中出现“假设和限制条件”,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。●估价对象分析时描述不全缺少房地产权益状况描述; 土地实物描述不全面; 建筑物实物描述不全面; 区位状况描述不具体,如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向; 租赁情况交待不清。市场背景分析时,要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。●选用的估价方法不妥●未说明每种估价方法的定义、步骤●如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。●保险评估不能将土地价值记入。●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保物权。●如果是房地产投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定●未说明估价结果确定的理由●拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响;●法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。●对司法委托拍卖评估的,一般只给出市场价值。不给拍卖底价,拍卖底价由法院参考评估结果制定。各种评估方法中的错误: 比较法: 1、可比实例选择不当;可比实例数量要3个以上。 2、可比实例的币种未说明;或未化成同一币种。 3、建立价格可比基础时,汇率选择错误; 4、非正常交易情况的要进行交易情况修正;修正时要注意:拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的,要进行修正。 5、日期修正计算错误; 6、区域因素修正时,可比实例应当是原成交日期的状况,估计对象是估价时点的状况。 7、因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正; 8、在比较情况说明时判断有差异应