文档介绍：1. 住宅市场及需求研究
通州住宅市场研究
顺义住宅市场研究
燕郊住宅市场研究
需求研究
住宅初步定位
PRIVATE & CONFIDENTIAL
研究思路
通过通州、顺义、燕郊三个地区住宅市场的研究和比较,总结适于本项目住宅开发的策略和发展建议。
研究范围界定
通州市场研究顺义市场研究燕郊市场研究
各地区住宅供应特征
分布特征产品特征时点销售状况价格分析配套特征
潜在项目分析
各地区住宅市场总结
各地区住宅市场比较研究
本项目住宅开发建议
1
研究范围及研究产品界定
本次住宅市场研究围绕通州、顺义、燕郊三个区域展开, 顺义新城
其中通州以通州核心区、通州新城和亦庄地区为主,顺义
以顺义核心城区、顺义新城和首都机场周边地区为主,燕
郊以城市核心区为主,对位于郊县和下辖镇区的住宅项目顺义核心区
不作研究。
本次研究的住宅产品为三个区域内70年产权的普通住宅,
首都机场
对别墅和以酒店式公寓开发的住宅用地不作研究,原因在
周边
于国家已明令禁止别墅项目建设,而以酒店式公寓形式开
发的住宅则与公寓无异,目标客群也与住宅项目不同,因
此不作为研究对象。
标准通州顺义燕郊
燕郊核心区
产权 70年产权通州新城
项目类型普通住宅,不含别墅及酒店式公寓
通州核心区
销售状态在售及待售项目
通州核心区、通顺义核心区、顺
研究范围州新城、亦庄地义新城、首都机燕郊核心区
区场周边
亦庄地区
在售样本量 21 13 16
待售样本量 8 1 3
数据来源: DTZ Consulting 2
通州住宅市场研究
PRIVATE & CONFIDENTIAL
通州住宅市场研究
发展趋势
受限购限贷政策影响,近三年北京商品住宅量价齐跌
自2008年开始,北京住宅市场受金融危机影响供应和成北京2006-2011年商品住宅供应及成交情况
交情况均跌至低谷,2009年受政府经济刺激政策的影响 3000
,北京楼市又回归至正常水平。而2009年以来,北京商 2500
品住宅的供应量和成交量呈现出二次下降的趋势,主要受 2000
2010年以来政府限购政策的影响。
1500
从2011年各月商品住宅成交面积和成交均价来看,3月后 1000
成交均价出现了明显的下降,且年内再没恢复到25000元 500
/㎡的水平。
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
从北京限购政策内容来看,限购方法集中在限制购房套数
供应量成交量
、贷款利率和户籍限制方面,以压制投资型购房行为。单位:万平米
2012年初北京市政府明确表示将继续执行限购政策,表 2011年北京商品住宅成交情况
明未来一段时期内购房需求仍会以刚性购房为主,市场消 120 30000
化量也将进入低谷时期。 100 25000
80 20000
北京限购政策一览 60 15000
40 10000
颁布时间政策内容
20 5000
国十条㎡
/
0 0
国八条 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
单位:元
京十五条单位:万平米成交面积成交均价
数据来源: DTZ Consulting 4
通州住宅市场研究
分布特征
集中分布在八通线沿线和通州运河以东
通州目前共有在售住宅项目21个,主要集中分布在三个板
块内: 4
3
八通线沿线板块,板块内的项目主打交通便利,主要面向 1
市区工作人群,且配套公交车直至地铁站或国贸。 12
18 10
运河新城板块,主要借五河交汇处规划的通州新城核心区
吸引购房者,主打升值潜力和运河景观。 19
11
亦庄马驹桥板块,主要借亦庄开发区的发展集中部分住宅 14
16 6
项目于此。 20 规划通州新城
序号项目名称序号项目名称序号项目名称 8
1 东亚逸品阁 8 远洋东方公馆 15 京洲世家
2 润枫领尚 9 金隅花石匠 16 天时名苑
阿尔法·汀香
3 珠江国际公馆 10 京贸国际城 17 13 9
丽舍
17
月亮河城堡公 15 八通线沿线
4 珠江拉维小镇 11 北京one 18
寓
5 米拉village 12 K2·清水湾 19 K2百合湾
至亦庄地区
6 富力金禧花园 13 华业东方玫