文档介绍：Strategy津滨发展梅江扛鼎力作,着眼城市运营;津滨发展探索复合型住区全新开发模式;津滨发展主流高端领域践行,提升行业地位;确保津滨发展在天津的可持续性发展战略,实现玛歌庄园项目的高端价值传递并建立口碑。战略目标战略目标目标理解:项目特性梳理项目价值体系项目定位方向特性环境客户操略政策环境预判市场环境研究竞品客户分解客户定位研判营销策略规划操作执行分解推售操作分解Contents汇报框架[环境·特性·客户·操略]四篇之环境篇国家政策史上最强政策组合,对市场影响的广度与深度不容小视政策持续频出,效能显现;政策打压不是目的,旨在帮助房地产市场长期健康发展;领导政策供应需求税收胡***,温家宝,李克强,住建部官员,各省市一把手接连高调谈房地产调控,两会代表提案,国四条,国十条出台,各地政府细则出台,银行信贷收紧、限购令……各地从土地出让和开发比例对保障性住房的比例空前加大差别信贷政策,“扶一,提二,禁三,限外”利率优惠逐步缩小,加息调整试点房产税,提高房产转让税门槛,:,及时作出应对反应,涉及范围更全面,从销售终端对房价进行遏制。政府力度的强硬表现,旨在对解决楼市过快增长的城市,从信贷、问责等诸多方面形成立体调控格局;2010年政策年第一篇:环境篇PartOne政策环境国家政策新政衍生效应,政府继续完善调控政策的全面银行加息公积金贷款3套被叫停政策…………政府调控持续完善调控持续:由短期向长期、由“堵”变“疏”的转变调控逻辑:促供给抑制需求,逼迫房价下降政策环境国家政策第一篇:环境篇PartOne2010年政策年“国十条”颁布后三个月,津十条温和亮相,表现出以调节为目的的“三供三需”:以调节供需关系为主、适度向中低人群供应倾斜、需求迎合城市的发展;引导与调节旨在改变市场供需结构及市场的过快增长!与国家同步调、地方新政出台忙津门[十条]*温和调控市政府10月14日通知:本市级外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理权属登记手续。从一侧面将刺激环城区域的购买及消费力度。津门[限购令]天津各大银行已将首套房贷首付上升为3成,优惠利率提升至8-,全面叫停三套及以上房贷,严格控制异地购房。,在实质操作中更温和、更有针对性的利于地区发展及市场供需结构的调整………………市政府拟出台提高外地人购房申请蓝印户口落户标准(市内六区、塘沽区、开发区提高至100万元,环城四区、大港区、汉沽区提高至80万元、二区三县提高至60万元)的措施。据可靠消息,该措施将于2011年年初出台。津门[蓝印户口门槛调高]政策将出台地方新政城市严厉程度北京●●深圳●●●厦门●●上海●●宁波●●福州●●●杭州●●南京●●●温州●●天津●海口●●广州●三亚●●大连●●第一篇:环境篇PartOne政策环境高压逼空预计会成为常态,旨在促进更稳健发展;投资投机需求受抑制;改善、刚需成为市场主流;天津新政相对温和,支持城市人口的外扩疏导。第一篇:环境篇PartOne政策部分小结:政策环境成交各类用地:433宗;规划总建筑面积:㎡成交总金额::51宗;㎡2008年成交各类用地:697宗;规划总建筑面积:㎡成交总金额::98宗;㎡2009年2010年1-10月成交各类用地:579宗;规划总建筑面积:㎡成交总金额:1236亿元成交住宅类用地:81宗;888万㎡成交综合类用地:74宗;㎡10年前10月全市拿地强劲,工业用地主导成交。住宅用地占总量的15%;综合类用地占总量的19%,未来入市项目中综合体将逐步增多。一级市场历年全市土地成交情况第一篇:环境篇PartOne居住类用地成交情况宗数占面(万㎡)建面(万㎡)-,成交宗数与